Ανταλλάξετε την ανεκμετάλλευτη γη σας με διαμερίσματα, χωρίς αρχικό φόρο

Η αντιπαροχή γης αποτελεί ένα συνήθη μηχανισμό αναπτυξης ακινήτων στην Κύπρο, κατά την οποία ο ιδιοκτήτης γης παραχωρεί τη γη σε επιχειρηματία ανάπτυξης και, αντί χρηματικού ανταλλάγματος, λαμβάνει ποσοστό της ολοκληρωμένης ανάπτυξης, δηλαδή οικοδομικές μονάδες όπως διαμερίσματα, οικίες, καταστήματα ή γραφειακούς χώρους. Το ποσοστό αυτό συμφωνείται συνήθως ως ποσοστό επί των αποπερατωμένων μονάδων, συχνά περί το 30%, ανάλογα με την αγοραία αξία της γης, το κόστος κατασκευής και τους τελικούς όρους διαπραγμάτευσης. Ο επιχειρηματίας ανάπτυξης αναλαμβάνει το κόστος κατασκευής, το ρίσκο χρηματοδότησης και πώλησης. Ο ιδιοκτήτης της γης αξιοποιεί την περιουσία του μέσω αποπερατωμένων ακινήτων αντί της άμεσης πώλησης της γης και συνήθως επωφελείται από το «κέρδος του επιχειρηματία ανάπτυξης», δηλαδή τη διαφορά μεταξύ του πραγματικού κόστους συμμετοχής και της αγοραίας αξίας των αποπερατωμένων μονάδων.
Σύμφωνα με το προγενέστερο καθεστώςο μηχανισμός τυπικά προέβλεπε τη σταδιακή μεταβίβαση μεριδίων της γης στον επιχειρηματία ανάπτυξης καθώς προχωρούσε η κατασκευή. Κάθε μερική μεταβίβαση θεωρείτο διάθεση ιδιοκτησίας για φορολογικούς σκοπούς. Ως αποτέλεσμα, επιβαλλόταν φόρος κεφαλαιουχικών κερδών σταδιακά, βάσει της αξίας του ποσοστού της γης που μεταβιβαζόταν σε κάθε στάδιο. Στην πράξη, αυτό δημιουργούσε σοβαρό πρόβλημα ρευστότητας για τους ιδιοκτήτες γης, καθώς ο φόρος καθίστατο πληρωτέος πριν από την παράδοση ή αξιοποίηση οποιωνδήποτε αποπερατωμένων μονάδων. Πολλοί ιδιοκτήτες που αγόρασαν ή κληρονόμησαν γη ενδιαφέρονταν για τέτοιου είδους πράξεις, αλλά αδυνατούσαν να αντεπεξέλθουν στις άμεσες φορολογικές υποχρεώσεις.
Με τη φορολογική μεταρρύθμιση του 2026, το καθεστώς αυτό μεταβάλλεται ουσιωδώς. Μια ορθά δομημένη αντιπαροχή γης δύναται πλέον να αντιμετωπίζεται ως ανταλλαγή και όχι ως πώληση, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις (όπως η ολοκλήρωση της ανάπτυξης και η έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας εντός πέντε (5) ετών). Όταν η γη ανταλλάσσεται με αποπερατωμένες μονάδες και όχι με μετρητά, η συναλλαγή δεν θεωρείται διάθεση ιδιοκτησίας κατά τον χρόνο της αντιπαροχής, αλλά «ανταλλαγή». Ως αποτέλεσμα, δεν προκύπτει φόρος κεφαλαιουχικών κερδών κατά τον χρόνο παραχώρησης της γης για ανάπτυξη. Η φορολογία μετατίθεται χρονικά σε μεταγενέστερο φορολογητέο γεγονός.
Επισημαίνεται ότι η μεταρρύθμιση αυτή δεν καταργεί κάθε μορφή φορολογίας. Ο ΦΠΑ εξακολουθεί να καταβάλλεται από τον ιδιοκτήτη της γης κατά την παραλαβή των αποπερατωμένων μονάδων, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία περί ΦΠΑ. Ο συντελεστής είναι συνήθως 19% ή, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, μειωμένος συντελεστής 5% για κύρια και μόνιμη κατοικία. Ο ΦΠΑ υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του αποπερατωμένου ακινήτου κατά τον χρόνο παράδοσης, όπως αυτή καθορίζεται από τις φορολογικές αρχές. Επιπλέον, υπό ορισμένες περιστάσεις, ενδέχεται να προκύψει φόρος κεφαλαιουχικών κερδών κατά την ανταλλαγή, ιδίως όταν κριθεί ότι οι αγοραίες αξίες των ανταλλασσόμενων ακινήτων δεν είναι ισοδύναμες.
Από πρακτικής πλευράς, οι ιδιοκτήτες ανεκμετάλλευτης γης θα πρέπει να επανεξετάσουν σοβαρά το ενδεχόμενο αντιπαροχής. Η γη τους μπορεί πλέον να αναπτυχθεί χωρίς το αρχικό οικονομικό βάρος που μέχρι πρόσφατα καθιστούσε τέτοιου είδους συμφωνίες ανέφικτες ή μη ελκυστικές. Η φορολογική επιβάρυνση, άμεση ή έμμεση, τώρα μετατίθεται στο στάδιο παραλαβής των αποπερατωμένων μονάδων, οπότε, δεδομένου ότι τα κέρδη έχουν ήδη υλοποιηθεί, είναι θεωρητικά ευκολότερο για τον ιδιοκτήτη να διαχειριστεί τις σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις, είτε μέσω πώλησης μίας ή περισσότερων μονάδων, είτε μέσω εξασφάλισης χρηματοδότησης, είτε με άλλον τρόπο.
Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν συνιστά νομική ή φορολογική συμβουλή.
Βαρνάβας Πλέιπελ, Δικηγόρος
Συγγραφέας “Cyprus Property Law and Related Matters: 500+ Frequently Asked Questions” (www.thepropertylawyer.eu)