‘Eρευνες για το πώς επηρεάζεται η αξία των ακινήτων λόγω κλιματικής κρίσης

Τα τελευταία χρόνια, οι υποδομές δεν αντιμετωπίζονται μόνο ως μοχλός ανάπτυξης, αλλά αναδεικνύονται σε κρίσιμο οικονομικό μηχανισμό διαχείρισης κινδύνου. Κλιματική αστάθεια, ενεργειακή αβεβαιότητα και διαταραχές στις αλυσίδες εφοδιασμού μετατρέπουν τις δημόσιες επενδύσεις σε ζήτημα ανθεκτικότητας της οικονομίας και όχι απλώς μεγέθυνσης.
Η συζήτηση για το πλήθος των έργων που υλοποιούνται, μετατοπίζεται, από το πόσα έργα υλοποιούνται, στο εάν οι υποδομές μπορούν να μειώσουν μελλοντικά κόστη, να προστατεύσουν αξίες και να στηρίξουν ένα σταθερό επενδυτικό περιβάλλον.
Τα τελευταία χρόνια κατέστη σαφές ότι οι υποδομές δεν είναι απλώς κατασκευές που εξυπηρετούν την ανάπτυξη. Αποτελούν κρίσιμο μηχανισμό προστασίας της κοινωνίας και της οικονομίας, απέναντι σε μια εποχή πολλαπλών κρίσεων.
Η αξιολόγηση των δημόσιων επενδύσεων δεν περιορίζεται πλέον στην ταχύτητα υλοποίησης, αλλά στην ικανότητά τους να απορροφούν κραδασμούς και να περιορίζουν το κόστος της επόμενης κρίσης.
Στην Ελλάδα η κλιματική διάσταση γίνεται ολοένα και πιο εμφανής. Η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) έχει επισημάνει μέσα από τις μελέτες της για τις επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής, ότι χωρίς έγκαιρη προσαρμογή, το συνολικό κόστος για την οικονομία θα μπορούσε να υπερβεί τα διακόσια δισεκατομμύρια ευρώ έως το 2100.
Τα ακραία καιρικά φαινόμενα των τελευταίων ετών, όπως οι εκτεταμένες πλημμύρες στη Θεσσαλία, ανέδειξαν ότι η έλλειψη ανθεκτικών υποδομών δεν αποτελεί θεωρητικό κίνδυνο, αλλά μετρήσιμη οικονομική και κοινωνική απώλεια, με άμεσες επιπτώσεις στην παραγωγή, στην ασφάλεια και στην κοινωνική συνοχή.
Σε αυτό το περιβάλλον, οι υποδομές επαναπροσδιορίζονται. Δεν είναι μόνο οι δρόμοι, οι γέφυρες και τα δίκτυα, αλλά ένα ολόκληρο σύστημα πρόληψης και άμυνας το οποίο μειώνει κινδύνους, απορροφά κραδασμούς και επιτρέπει στην οικονομία να συνεχίζει να λειτουργεί ακόμη και υπό πίεση.
Ενδεικτικά, όπως έχει επισημάνει επανειλημμένα ο πρόεδρος του ΤΜΕΔΕ, Κωνσταντίνος Μακέδος, «οι υποδομές δεν είναι μόνο ‘έργα’. Είναι μηχανισμός προστασίας και ανθεκτικότητας. Απέναντι στην κλιματική κρίση, στα ακραία καιρικά φαινόμενα, στη δυσλειτουργία των αλυσίδων εφοδιασμού, στο διεθνή ανταγωνισμό και στην ενεργειακή αβεβαιότητα. Είναι μηχανισμός παραγωγικότητας, βιωσιμότητας και οικονομικής ισχύος, που θωρακίζουν τη χώρα και την ανταγωνιστικότητα της οικονομίας της, καθώς εξασφαλίζουν, την πράσινη και ψηφιακή μετάβαση, την κοινωνική συνοχή, και ένα ελκυστικό επενδυτικό περιβάλλον».
Η διεθνής εμπειρία επιβεβαιώνει αυτή τη μετατόπιση. Στην έκθεση του ΟΟΣΑ «Infrastructure for a Climate-Resilient Future» (2024) τονίζεται ότι η ανθεκτικότητα πρέπει να ενσωματώνεται σε όλο τον κύκλο ζωής των έργων, από τον αρχικό σχεδιασμό και τη χρηματοδότηση, μέχρι τη λειτουργία και κυρίως, τη συντήρηση.
Το συμπέρασμα είναι ότι οι ανθεκτικές υποδομές δεν περιορίζουν απλώς τις ζημιές από μελλοντικές κρίσεις, αλλά ενισχύουν τη μακροπρόθεσμη οικονομική σταθερότητα και την ελκυστικότητα μιας χώρας για επενδύσεις.
Σε αυτό το σημείο, η συζήτηση για τις υποδομές συναντά άμεσα και την αγορά ακινήτων.
Η αξία ενός ακινήτου δεν καθορίζεται πλέον μόνο από τα τετραγωνικά, την ηλικία ή τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του, αλλά και από το σύνολο των υποδομών που το περιβάλλουν: μεταφορές, δίκτυα, ασφάλεια και ανθεκτικότητα. Διεθνείς εμπειρικές έρευνες δείχνουν ότι η βελτίωση της προσβασιμότητας, μέσω μεταφορικών υποδομών κεφαλαιοποιείται στις τιμές κατοικίας.
Ενδεικτικά, η μελέτη “Transport Infrastructure and House Prices: Evidence from OECD Countries” καταγράφει θετική συσχέτιση μεταξύ, επενδύσεων σε μεταφορικές υποδομές και τιμών ακινήτων, μέσω της ενίσχυσης της οικονομικής δραστηριότητας και της μείωσης του κόστους μετακίνησης.
Η σύνδεση οδικών υποδομών και αξιών ακινήτων δεν είναι θεωρητική – έχει πλέον μετρηθεί με «καθαρά» αποτελέσματα.
Για παράδειγμα, μελέτη των Enrico Moretti και Harrison Wheeler, δείχνει ότι η κατασκευή ηχοπετασμάτων σε αυτοκινητόδρομους, οδηγεί μέσα σε πέντε χρόνια, σε αύξηση αξίας περίπου 6,8% για κατοικίες σε απόσταση έως 100 μέτρων, με το αποτέλεσμα να μειώνεται, όσο μεγαλώνει η απόσταση. Το εύρημα φωτίζει έναν κρίσιμο μηχανισμό. Οι οδικές υποδομές επηρεάζουν τις τιμές, όχι μόνο μέσω της πρόσβασης, αλλά και μέσω του «κόστους όχλησης», αποδεικνύοντας ότι η σωστή τεχνική σχεδίαση και οι στοχευμένες παρεμβάσεις μπορούν να μεταφραστούν σε πραγματική οικονομική αξία.
Στην Αθήνα, η σχέση αυτή έχει αποτυπωθεί και εμπειρικά. Έρευνες και εκτιμήσεις δείχνουν ότι η εγγύτητα σε μετρό, τραμ και βασικούς συγκοινωνιακούς κόμβους συνδέεται με υψηλότερες τιμές πώλησης και ενοικίασης, ενώ υποδομές με έντονες αρνητικές εξωτερικότητες μπορούν να λειτουργήσουν απομειωτικά. Το συμπέρασμα είναι σαφές: οι υποδομές προσθέτουν αξία, όταν βελτιώνουν την ποιότητα ζωής και την καθημερινή λειτουργικότητα των πόλεων.
Παράλληλα, υπάρχουν εργαλεία που καταγράφουν συστηματικά τις χωρικές και οικονομικές επιδράσεις των οδικών υποδομών.
Το Παρατηρητήριο της Εγνατίας Οδού παρακολουθεί, μέσω δεικτών, τις κοινωνικοοικονομικές, περιβαλλοντικές και μεταφορικές επιδράσεις του οδικού άξονα και των κάθετων αξόνων στη Βόρεια Ελλάδα, αποτυπώνοντας μεταβολές στις χρήσεις γης, στη δικτύωση των οικισμών και στην οικονομική δραστηριότητα των περιοχών επιρροής, πριν και μετά την κατασκευή των υποδομών.
Η κλιματική διάσταση προσθέτει έναν ακόμη κρίσιμο παράγοντα στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Διεθνείς μελέτες δείχνουν ότι ο κίνδυνος πλημμύρας αρχίζει να τιμολογείται στις αξίες ακινήτων, ιδίως μετά από μεγάλα ακραία γεγονότα.
Η ανάλυση «Is Flood Risk Capitalised into Property Values?» (Beltrán et al.) καταγράφει ότι οι αγορές ενσωματώνουν σταδιακά τον κλιματικό κίνδυνο στις τιμές, ενώ αντίστροφα έργα αντιπλημμυρικής θωράκισης και πρόληψης, λειτουργούν ως έμμεσο ασφάλιστρο για την περιουσία, περιορίζοντας το discount κινδύνου.
Καθοριστικό ρόλο σε αυτή τη μετάβαση παίζει η τεχνολογία. Η ψηφιοποίηση, η χρήση τεχνητής νοημοσύνης και η ανάλυση μεγάλων δεδομένων επιτρέπουν στις υποδομές να λειτουργούν προληπτικά: καλύτερη παρακολούθηση, έγκαιρη συντήρηση, ακριβέστερη αποτίμηση κινδύνων και αποτελεσματικότερη ιεράρχηση επενδύσεων. Σε αυτή τη λογική, ο Κωνσταντίνος Μακέδος έχει τονίσει ότι η συζήτηση για τις υποδομές, δεν μπορεί να εξαντλείται στην κατασκευή νέων έργων, αλλά οφείλει να εστιάζει στον τρόπο με τον οποίο αυτά σχεδιάζονται, λειτουργούν και συντηρούνται στο χρόνο, ώστε να μετατρέπονται σε ενεργό εργαλείο πρόληψης και όχι σε παθητική δαπάνη.
Παράλληλα, η ανθεκτικότητα δεν χτίζεται μόνο με μεγάλα, εμβληματικά έργα. Τα μικρότερα, καθημερινά έργα, σε τοπικό επίπεδο, δεν απασχολούν τη δημόσια συζήτηση, αλλά ενισχύουν την κοινωνική συνοχή και μειώνουν τον κίνδυνο σε πραγματικό χρόνο. Η συντήρηση και η αναβάθμιση των υφιστάμενων υποδομών μπορεί, σε πολλές περιπτώσεις, να αποδειχθεί πιο κρίσιμη από την υλοποίηση νέων έργων.
Το κρίσιμο στοίχημα τελικά, είναι η μετάβαση από τη διαπίστωση στη δράση, από την αποσπασματική αντιμετώπιση στην προληπτική στρατηγική.
Oι υποδομές παύουν να είναι απλώς έργα και γίνονται θεμέλιο ασφάλειας, βιωσιμότητας και οικονομικής ισχύος και καθοριστικός παράγοντας για την ανθεκτικότητα της χώρας, αλλά και για την αξία του χώρου στον οποίο ζούμε και επενδύουμε.