Το Ανώτατο ψαλίδισε στο μισό αποζημίωση για απαλλοτριωμένο χωράφι στη Λεμεσό

Με την επιτυχία έφεσης του Γενικού Εισαγγελέα, το ποσόν των €127.000 που είχε αποφασίσει να δώσει ως αποζημίωση το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού, έγινε €59.000, από το Ανώτατο Δικαστήριο.
Μια υπόθεση που ξεκίνησε από ένα χωράφι στην Αγία Φύλα και κατέληξε στην αίθουσα του Ανωτάτου Δικαστηρίου, έκλεισε με γενναίο «κούρεμα» της αποζημίωσης που θα πάρει η ιδιοκτήτρια από το κράτος. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκανε δεκτή την έφεση της Κυπριακής Δημοκρατίας και μείωσε την πρόσθετη αποζημίωση που είχε επιδικαστεί στην Π.Γ. από €127.007 σε €59.249,61.
Η απόφαση αφορά απαλλοτρίωση για τις ανάγκες του Κ΄Δημοτικού Σχολείου Αγίου Παντελεήμονα στη Λεμεσό.
Το επίμαχο ακίνητο είναι χωράφι έκτασης 987 τ.μ., μέρος μεγαλύτερου τεμαχίου 3.679 τ.μ., στην ενορία Αγία Φύλας, εντός των ορίων του Δήμου Λεμεσού. Βρίσκεται σε ζώνη με συντελεστή δόμησης 90%, κάλυψη 50%, μέχρι 3 ορόφους και μέγιστο ύψος 11,30 μέτρα. Με απλά λόγια, πρόκειται για γη με σαφές οικιστικό χαρακτήρα σε περιοχή που αναπτύσσεται σταθερά τα τελευταία χρόνια.
Το κράτος προχώρησε σε απαλλοτρίωση μέρους του τεμαχίου για σκοπούς ανέγερσης σχολείου. Όπως γίνεται σχεδόν πάντα σε τέτοιες υποθέσεις, η πραγματική διαμάχη δεν ήταν για το αν θα γίνει το σχολείο, αλλά για το πόσο αξίζει η γη την ημέρα της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και τί θεωρείται δίκαιη αποζημίωση.
Η ιδιοκτήτρια είχε ήδη λάβει €197.400 ως αποζημίωση, αλλά θεώρησε ότι η πραγματική αξία του χωραφιού της ήταν αισθητά ψηλότερη και ζήτησε αναθεώρηση.
Γενναιόδωρο το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού
Στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού παρουσιάστηκαν 2 εκτιμητές. Ο εκτιμητής της ιδιοκτήτριας υποστήριξε ότι η αγοραία αξία του ακινήτου την κρίσιμη ημερομηνία ήταν €500 το τ.μ. Αντίθετα, η εκτιμήτρια της Δημοκρατίας εκτίμησε την αξία στα €200 το τ.μ.
Το Δικαστήριο απέρριψε τη μεθοδολογία και τα συγκριτικά ακίνητα που παρουσίασε ο εκτιμητής της Π.Γ., κρίνοντας ότι δεν είχαν παρόμοια χαρακτηριστικά με το επίδικο χωράφι και άρα δεν προσφέρονταν για ασφαλή σύγκριση.
Έδειξε όμως εμπιστοσύνη, σε μεγάλο βαθμό, στην εκτιμήτρια της Δημοκρατίας. Από την έκθεσή της επέλεξε 3 συγκριτικές πωλήσεις (γνωστές στην απόφαση ως Σ2, Σ3 και Σ5) και κατέληξε ότι η σωστή αξία είναι υψηλότερη από τα €200 το τ.μ. που πρότεινε η ίδια. Με δικό του υπολογισμό, το Επαρχιακό ανέβασε την τιμή στα €328,68 το τ.μ.
Έτσι, η συνολική αξία των 987 τ.μ. υπολογίστηκε σε €324.407 ευρώ. Αφού αφαιρέθηκαν τα €197.400 που είχαν ήδη καταβληθεί, το Δικαστήριο επιδίκασε στην ιδιοκτήτρια επιπλέον €127.007, συν τόκους και έξοδα.
Λάθος η σύγκριση
Η έφεση της Δημοκρατίας στηρίχθηκε κυρίως σε ένα σημείο. Στη χρήση της συγκριτικής πώλησης το Σ3.
Το συγκεκριμένο ακίνητο ήταν τεμάχιο έκτασης 508 τ.μ., στην ίδια ζώνη, αλλά με εντελώς διαφορετικά πρακτικά χαρακτηριστικά. Όπως ανέφερε η εκτιμήτρια της Δημοκρατίας, το Σ3 λειτουργούσε ουσιαστικά ως απλό οικόπεδο που δεν χρειαζόταν παραχώρηση μέρους του για δρόμο ή χώρο πρασίνου σε περίπτωση ανάπτυξης και είχαν ήδη ανεγερθεί σε αυτό 2 κατοικίες χωρίς να απαιτηθεί οποιαδήποτε παραχώρηση
Η ίδια μάρτυρας εξήγησε ότι, με βάση την εμπειρία και τα στοιχεία του τμήματός της, η αξία ενός οικοπέδου είναι περίπου 40% ψηλότερη από την αξία ενός απλού χωραφιού. Γι’ αυτό και η περίπτωση Σ3 δεν χρησιμοποιήθηκε από την ίδια για να υπολογίσει την αξία του επίδικου ακινήτου.
Παρόλα αυτά, το Επαρχιακό Δικαστήριο αποφάσισε να πάρει και αυτή τη συναλλαγή, να την βάλει δίπλα στις άλλες και να υπολογίσει από τις 3 μαζί έναν μέσο όρο, χωρίς να εξηγήσει γιατί θεωρεί ότι μπορεί να αγνοήσει τις επιφυλάξεις της εκτιμήτριας και χωρίς να κάνει οποιαδήποτε διόρθωση στην τιμή για να ληφθούν υπόψη οι διαφορές μεταξύ οικοπέδου και χωραφιού.
Αυτό ήταν το κεντρικό σημείο που αμφισβήτησε η Δημοκρατία στην έφεση, υποστηρίζοντας ότι το Δικαστήριο ανέβασε την αξία ανά τ.μ. στηριζόμενο σε μια πώληση που, με βάση την ίδια τη μάρτυρα της Δημοκρατίας, δεν ήταν κατάλληλη για ευθεία σύγκριση.
Διόρθωση (προς τα κάτω) από το Ανώτατο
Το Ανώτατο Δικαστήριο υπενθύμισε καταρχάς μια βασική αρχή. Σε υποθέσεις απαλλοτρίωσης, τα Δικαστήρια δεν δεσμεύονται ούτε από τον έναν ούτε από τον άλλον εκτιμητή. Μπορούν να σχηματίσουν δική τους άποψη, αρκεί να την εξηγούν καθαρά και να την τεκμηριώνουν με μαρτυρία και αντικειμενικά στοιχεία.
Στην προκειμένη περίπτωση, το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού έκανε ακριβώς αυτό που δεν έπρεπε να κάνει. Πήρε μια συγκριτική πώληση, την οποία η ίδια η εκτιμήτρια είχε αποκλείσει ως ακατάλληλη, και την αξιοποίησε χωρίς καμία αιτιολογία και χωρίς προσαρμογές στην περίπτωση που εξεταζόταν.
Το Ανώτατο στη δική του απόφαση, δέχθηκε πως η απόρριψη της μαρτυρίας του εκτιμητή της ιδιοκτήτριας ήταν αιτιολογημένη και ορθά προτιμήθηκε κατά βάση η μαρτυρία της εκτιμήτριας της Δημοκρατίας. Ωστόσο η συμπερίληψη της πώλησης της περίπτωσης Σ3 στον υπολογισμό της τελικής τιμής έγινε χωρίς επαρκή εξήγηση και οδήγησε σε υπερβολική αποζημίωση.
Αφαιρώντας τη Σ3 από την εξίσωση και κρατώντας μόνο τις άλλες 2 συγκριτικές πωλήσεις (Σ2 και Σ5), η αξία ανά τ.μ. διαμορφώθηκε στα €260,03.
Με αυτή τη βάση, η συνολική αξία των 987 τ.μ. υπολογίστηκε στα €256.649,61. Από αυτά αφαιρέθηκαν τα €197.400 που είχε ήδη εισπράξει η ιδιοκτήτρια, με αποτέλεσμα το υπόλοιπο να περιορίζεται στα €59.249,61.
Έτσι, η πρόσθετη αποζημίωση από €127.007 μειώθηκε σε €59.249,61. Ταυτόχρονα, επιδικάστηκαν υπέρ της Δημοκρατίας τα έξοδα της έφεσης, ύψους €2.700.
Τη τριμελή σύνθεση του Ανωτάτου αποτελούσαν οι δικαστές Γ. Ν. Γιασεμής, Ι. Ιωαννίδης και Α. Δαυίδ.
Την Κυπριακή Δημοκρατία, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, εκπροσώπησε ο Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α. Μελάς.
Πέρα από τους αριθμούς
Στα χαρτιά, η υπόθεση αφορά μερικά δεκάδες χιλιάδες ευρώ λιγότερα ή περισσότερα. Στην ουσία όμως, είναι μια υπενθύμιση για το πώς πρέπει να λειτουργεί η έννοια της «δίκαιης αποζημίωσης».
Η αποζημίωση δεν είναι προϊόν παζαριού ανάμεσα σε δύο εκτιμητές, ούτε μπορεί το Δικαστήριο να διαλέγει από τις εκθέσεις τους ότι νούμερο φαίνεται πιο «βολικό» για να βγάλει έναν μέσο όρο. Κάθε συγκριτική πώληση που μπαίνει στον υπολογισμό πρέπει να έχει πραγματικά όμοια χαρακτηριστικά με το ακίνητο που απαλλοτριώνεται και οι διαφορές να λαμβάνονται υπόψη.
Ένα τεμάχιο που λειτουργεί ως έτοιμο οικόπεδο, χωρίς υποχρεώσεις για παραχωρήσεις και με κατοικίες ήδη ανεγερμένες, δεν μπορεί να συγκρίνεται με ένα χωράφι που, για να αξιοποιηθεί, θα χρειαστεί δρόμους, χώρους πρασίνου και άλλες υποδομές. Αν αγνοηθεί αυτή η διαφορά, το λάθος στην εκτίμηση της αξίας είναι σημαντικό.