Παράνομη κατοχή ακινήτου από συνιδιοκτήτη

Η συνιδιοκτησία ακινήτου ως μορφή περιουσιακής σχέσης εξυπακούει ισότητα μεταξύ των συνιδιοκτητών και κοινή χρήση, ανάλογα με το μερίδιο του καθενός, ως βασικό θεμέλιο της συνύπαρξης και του κοινού ιδιοκτησιακού δικαιώματος.
Η συνεργασία μεταξύ τους γίνεται ακόμη πιο επιτακτική όταν αυτοί επιδιώκουν την ανάπτυξη του ακινήτου, όπως είναι η περίπτωση της κατεδάφισης παλαιάς οικοδομής και της ανέγερσης νέου κτηρίου. Η ανατροπή του κοινού αυτού σκοπού, ως συνέπεια μεταγενέστερης ρυθμιστικής παρέμβασης της πολιτείας, όπως η κήρυξη του ακινήτου ως διατηρητέου, δημιουργεί ένα νέο νομικό και πραγματικό πλαίσιο, μέσα στο οποίο αναδιαμορφώνονται οι σχέσεις κατοχής, χρήσης και ωφέλειας.
Η ματαίωση του αρχικού σκοπού δεν επηρεάζει την ύπαρξη της συνιδιοκτησίας, αλλά επιφέρει ουσιαστικές συνέπειες ως προς τις υποχρεώσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών. Η κατοχή αποτελεί στοιχείο με ξεχωριστή σημασία. Αν η κατοχή ασκείται αποκλειστικά από έναν συνιδιοκτήτη, χωρίς συναίνεση των υπολοίπων, δημιουργείται αξίωση αποζημίωσης για τα ωφελήματα που οι άλλοι στερήθηκαν. Η έννοια της παράνομης επέμβασης αποκτά κεντρικό ρόλο, καθώς δεν απαιτείται βίαιη πράξη για να στοιχειοθετηθεί, αρκεί ο αποκλεισμός του συνιδιοκτήτη από τη χρήση του κοινού ακινήτου.
Υπόθεση στο Δικαστήριο Λεμεσού
Η απόφαση του Προέδρου του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού της 4ης Νοεμβρίου 2025, αφορά τρεις συνιδιοκτήτες που αποφάσισαν να αγοράσουν από κοινού και εξ αδιαιρέτου το ακίνητο που ενοικίαζαν (τρία καταστήματα, τρία επιπλέον δωμάτια, αυλή, ανώγεια κατοικία και λοιπούς χώρους), με κοινό σκοπό να το κατεδαφίσουν και να ανεγείρουν καινούργια οικοδομή. Ήταν ρητός ή/και εξυπακουόμενος όρος της συμφωνίας μεταξύ τους ότι ο καθένας από αυτούς θα διατηρούσε προσωρινά την κατοχή του καταστήματος που κατείχε πριν την αγορά του, μέχρι να προχωρήσουν στην κατεδάφιση του κτιρίου και την ανέγερση της καινούργιας οικοδομής.
Η προοπτική αυτή ανατράπηκε οριστικά όταν το ακίνητο κηρύχθηκε διατηρητέο. Η εξέλιξη αυτή κρίθηκε ότι συνιστούσε κλασσική περίπτωση ματαίωσης, αφού καθιστούσε τον κοινό σκοπό ανέφικτο χωρίς υπαιτιότητα των μερών. Παρά τη ματαίωση, ένας εκ των συνιδιοκτητών ασκούσε χρήση επί του ακινήτου πέραν του 1/3 που αντιστοιχούσε στο μερίδιό του και δη κατείχε μερίδιο ίσο με το 67,92%.
Η μονομερής και αυθαίρετη χρήση του συνιδιοκτήτη, σε συνδυασμό με την παρεμπόδιση χρήσης από τους άλλους δύο συνιδιοκτήτες, αποτέλεσε το κεντρικό ζήτημα της διαφοράς, καθώς συνιστούσε τόσο παραβίαση του δικαιώματος συνιδιοκτησίας, όσο και πηγή απολεσθέντων εισοδημάτων για αυτούς.
Απώλεια ενοικιαστικής αξίας
Το Δικαστήριο επικεντρώθηκε στην οικονομική διάσταση της αποκλειστικής κατοχής, κάνοντας αποδεκτή την έκθεση εκτίμησης που υπολόγισε την ενοικιαστική αξία που το ακίνητο θα μπορούσε να αποφέρει. Στη βάση αυτής, έκρινε ότι το ποσό το οποίο θα πρέπει να αποδοθεί στους δύο συνιδιοκτήτες ανέρχεται στο ποσό των €299.501,96 εις βάρος του άλλου συνιδιοκτήτη, το οποίο αντιπροσωπεύει τα απολεσθέντα ενοίκιά τους για το μέρος του επίδικου ακινήτου, το οποίο κατέχεται από τον άλλο συνιδιοκτήτη, κατά ποσοστό που υπερβαίνει το μερίδιο ιδιοκτησίας του επί του επίδικου ακινήτου.
Γι’ αυτό τον λόγο, επιδίκασε από ½ του ποσού αυτού στον κάθε ένα από τους δύο συνιδιοκτήτες, ως πλήρη αποζημίωση για τα απολεσθέντα ενοίκια που θα μπορούσαν να είχαν αποκομίσει, εάν δεν είχαν αποκλειστεί από την κατοχή.
Επίσης, εξέδωσε και διάταγμα εναντίον του συνιδιοκτήτη, όπως εντός 10 ημερών από την επίδοση προς αυτόν του διατάγματος του Δικαστηρίου, επιτρέπει στους δύο συνιδιοκτήτες να κατέχουν και χρησιμοποιούν τόσο το κατάστημα 1 όσο και την ανώγεια κατοικία του επίδικου ακινήτου, με βάση το δικαίωμα συνιδιοκτησίας τους επί του επίδικου ακινήτου.
Το αποτέλεσμα της απόφασης
Με τον τρόπο αυτό, το Δικαστήριο αποκατέστησε την ισότητα που αποτελεί θεμέλιο της συνιδιοκτησίας. Ο συνιδιοκτήτης που απολαμβάνει αποκλειστικά το κοινό ακίνητο χωρίς τη συναίνεση των άλλων δεν αποκτά, από τη συνήθεια ή το πέρασμα του χρόνου, δικαίωμα μονοπώλησης. Το οικονομικό όφελος θα πρέπει να διαμοιράζεται αναλογικά και, όταν αυτό δεν γίνεται, η δικαιοσύνη παρεμβαίνει.
Η απόφαση αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα της νομολογιακής προσέγγισης στη συνιδιοκτησία, στη ματαίωση και στην παράνομη επέμβαση. Υπογραμμίζει ότι η αποκλειστική κατοχή κοινού ακινήτου χωρίς συναίνεση των άλλων συνιδιοκτητών, δημιουργεί ευθύνη αποζημίωσης, ειδικά όταν αυτή αφορά απώλεια ενοικιαστικής αξίας. Η ματαίωση του αρχικού σκοπού ανάπτυξης δεν επηρεάζει την κυριότητα, αλλά απαιτεί δίκαιη ανακατανομή των ωφελημάτων. Η απόφαση συμβάλλει στη σταθεροποίηση των αρχών που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών σε ακίνητα και επιβεβαιώνει τον κεντρικό ρόλο της δικαιοσύνης στην αποκατάσταση της οικονομικής ισορροπίας.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα