Ο ρόλος των πολεοδομικών ζωνών και οι πραγματικές λύσεις στο στεγαστικό

Του Γιώργου Μωυσή*
Το ζήτημα της προσιτής στέγης βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης στην Κύπρο. Οι πρόσφατες δηλώσεις του Υπουργού Εσωτερικών, Κωνσταντίνου Ιωάννου, για αύξηση του συντελεστή δόμησης, επιτάχυνση αδειοδοτήσεων και δημιουργία χιλιάδων νέων οικιστικών μονάδων, αναδεικνύουν μια προσπάθεια ενίσχυσης της προσφοράς κατοικίας. Όμως, το κρίσιμο ερώτημα παραμένει: Θα μειωθούν πραγματικά οι τιμές και θα γίνει η κατοικία προσιτή για τα μεσαία και χαμηλότερα εισοδήματα; Σήμερα, η πραγματικότητα για τους νέους και τα νοικοκυριά είναι ιδιαίτερα πιεστική. Ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στη Λευκωσία κοστίζει κατά μέσο όρο €170.000–€240.000, με την τιμή ανά τετραγωνικό να κυμαίνεται από €2.000 έως €2.900. Αντιθέτως, ο καθαρός μεσαίος μισθός κινείται γύρω στα €1.630–€1.660, επίπεδο που καθιστά δύσκολη την πρόσβαση σε ιδιόκτητη κατοικία. Ακόμη και με πολυετή δανεισμό, η μηνιαία δόση απορροφά μεγάλο ποσοστό του εισοδήματος, ενώ η ενοικίαση προσφέρει προσωρινή λύση χωρίς προοπτική σταθερότητας.
Οι πολιτικές που προωθούνται -παροχή δωρεάν συντελεστή 45%, πολεοδομικά κίνητρα, σχέδιο Build to Rent – έχουν στόχο την αύξηση της προσφοράς. Ωστόσο, η αύξηση του συντελεστή δόμησης σε ήδη πυκνοκατοικημένες περιοχές ενδέχεται να δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα από όσα λύνει. Οι υφιστάμενες υποδομές, και κυρίως το οδικό δίκτυο, έχουν φθάσει στα όριά τους. Η προσθήκη χιλιάδων νέων κατοικιών μέσα στις ίδιες περιοχές θα επιβαρύνει ακόμη περισσότερο την κυκλοφορία, τη στάθμευση και τη γενικότερη ποιότητα ζωής, τη στιγμή που οι δρόμοι δεν μπορούν να επεκταθούν. Εδώ αναδεικνύεται ο καθοριστικός ρόλος των πολεοδομικών ζωνών και της ορθής χωροθέτησης. Η απλή διεύρυνση των οικιστικών ζωνών δεν αρκεί, αν δεν συνοδεύεται από ολοκληρωμένο χωρικό σχεδιασμό και υποδομές. Παρ’ όλα αυτά, η δημιουργία νέων ζωνών κατοικίας, οργανωμένα και μελετημένα, αποτελεί βασική προϋπόθεση για την πραγματική αποκλιμάκωση των τιμών.
Για μια σύγχρονη και βιώσιμη στεγαστική πολιτική απαιτούνται συγκεκριμένες παρεμβάσεις:
1. Ευέλικτες ζώνες μικτής ανάπτυξης. Περιοχές όπου μπορούν να συνυπάρξουν κατοικίες, υπηρεσίες, μικρές επιχειρήσεις και πράσινοι χώροι μειώνουν την ανάγκη για απομακρυσμένες επεκτάσεις και ενισχύουν τη βιώσιμη κινητικότητα.
2. Ολοκληρωμένος χωροταξικός σχεδιασμός. Κάθε νέα ανάπτυξη πρέπει να συνοδεύεται από μελέτες πρόσβασης, συγκοινωνιών, σχολείων και κοινόχρηστων χώρων, ώστε να αποφευχθεί η διάσπαρτη, ανεξέλεγκτη δόμηση.
3. Υποχρεωτική πρόβλεψη προσιτών μονάδων. Σε αναπτύξεις άνω ενός ορίου (π.χ. 20 κατοικίες), ένα ποσοστό 10–20% πρέπει να διατίθεται ως πραγματικά προσιτή στέγη, με τιμές καθορισμένες από δημόσια αρχή.
Μόνο μέσα από μια στρατηγική που συνδυάζει νέες πολεοδομικές ζώνες, αναβάθμιση υποδομών και καθαρούς μηχανισμούς κοινωνικής στέγης μπορεί η Κύπρος να εξασφαλίσει ότι η κατοικία δεν θα αποτελεί προνόμιο λίγων, αλλά δικαίωμα για όλους.
*Certified Management Consultant, Μέλος ΣΕΣΕΚ