Η αποτυχία του μοντέλου ακινήτων: Σπίτια χωρίς Κύπριους

Πωλίνα Άνιφτου, Σύμβουλος επενδύσεων και εξωτερικής πολιτικής
Τέλη Ιουνίου καθόμουν σε μια καφετέρια στη Λεμεσό, στο διπλανό τραπέζι μια γυναίκα γύρω στα σαράντα πέντε, νηπιαγωγός σε ιδιωτικό σχολείο, μιλούσε χαμηλόφωνα στο κινητό της. Δεν προσπαθούσε να τραβήξει την προσοχή αλλά η ιστορία της έσταζε μια αλήθεια τόσο κοινή που δύσκολα δεν την ακούς, ακόμη κι αν δεν θέλεις.
- «Πώς να φύω που το σπίτι;» έλεγε.
- «Με εννιακόσια ευρώ μισθό, ούτε για στούντιο δεν φτάνουν. Πώς να νοικιάσω; Πώς να σταθώ στα πόθκια μου;»
Κι έπειτα, σχεδόν απολογητικά, συμπλήρωσε:
- «Έμεινα με τους δικούς μου. Ναι ντρέπουμαι… αλλά τι να κάμω;»
Δεν ήταν η φωνή της που με λύγισε, αλλά η εξοικείωση. Την ιστορία της την άκουσα δεκάδες φορές τους τελευταίους μήνες. Φίλοι, συνάδελφοι, γείτονες. Άνθρωποι στην πιο παραγωγική ηλικία της ζωής τους 35 έως 50 να αναγκάζονται να επιστρέψουν στο παιδικό τους δωμάτιο, όχι από επιλογή, αλλά από οικονομική ασφυξία. Άλλοι νοικιάζουν τα δικά τους σπίτια σε «καλές τιμές», γιατί δεν μπορούν πια να πληρώσουν τη δόση του στεγαστικού, και οι ίδιοι με τα παιδιά τους στριμώχνονται στο σπίτι των γονιών. Αλλόκοτο, σχεδόν ειρωνικό: να έχεις σπίτι, αλλά να μη μπορείς να ζήσεις μέσα σε αυτό.
Κι αν η Λεμεσός είναι πολύπλοκη —και ακριβή— τι να πει κανείς για την Πάφο; Μια πόλη όπου οι ευκαιρίες εργασίας είναι τόσο περιορισμένες που μοιάζουν με ουράνιο τόξο μετά από καλοκαιρινή βροχή: όμορφη όταν εμφανιστεί, αλλά σπάνια και φευγαλέα. Πέρα από τον δημόσιο τομέα, οι επιλογές λιγοστεύουν. Και πόσοι άραγε δημόσιοι υπάλληλοι στην Κύπρο, στην ηλικία των 35 έως 50, λαμβάνουν καλό μισθό; Ελάχιστοι — και σίγουρα όχι αρκετοί για να αλλάξουν το αφήγημα μιας ολόκληρης επαρχίας.
Παρόλα αυτά, η στεγαστική πραγματικότητα της Κύπρου προχωρά σαν να απευθύνεται σε άλλη κοινωνική τάξη. Στην πόλη μου την Πάφο το πιο φθηνό αξιοπρεπές σπίτι για οικογένεια να ενοικιάσεις ξεκινά από 600 ευρώ. Για αγορά; Πάνω από 180.000 ευρώ — για κάτι απλό, βασικό, χωρίς πολυτέλειες. Και το ερώτημα που πλανάται στον αέρα:Ποιος μπορεί πια να ζήσει στην Κύπρο χωρίς να πνίγεται οικονομικά;
Η κρίση του στεγαστικού δεν είναι αριθμοί και στατιστικές. Είναι οικογένειες που ξανασυστήνονται κάτω από την ίδια στέγη, όχι από αγάπη, αλλά από ανάγκη. Είναι ένα νησί που μεγαλώνει οικονομικά, αλλά μικραίνει για τους ανθρώπους του και δη τους υπηκόους του.
1. Το “κατά κεφαλήν εισόδημα” της Κύπρου: ένας αριθμός που δεν λέει την αλήθεια
Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ της Κύπρου ανήλθε περίπου στα 36.551 δολάρια (33.600 ευρώ) το 2023 σε ονομαστικούς όρους (USD) και στις 33.400 ευρώ το 2024. Με βάση την ισοτιμία αγοραστικής δύναμης (PPP), το αντίστοιχο μέγεθος για το 2024 ανέρχεται περίπου στα 53.253 δολάρια. Οι αριθμοί αυτοί διαφέρουν ελαφρώς ανάλογα με την πηγή και το έτος συλλογής των δεδομένων, αλλά γενικά τοποθετούν το κατά κεφαλήν ΑΕΠ της χώρας σε επίπεδο χαμηλότερο από τον μέσο όρο της ΕΕ.
Το κατά κεφαλήν εισόδημα είναι περίπου 33.600 ευρώ, ένας αριθμός που, αν τον δεις αποκομμένο, αφήνει την εντύπωση μιας χώρας εύπορης, σταθερής, ευρωπαϊκής — μιας χώρας όπου ο μέσος πολίτης θα έπρεπε να ζει με περίπου 3.000 ευρώ μικτά τον μήνα, άρα κάπου 2.500 ευρώ καθαρά. Στην πράξη, αυτά τα 3.000 ευρώ μικτά αντιπροσωπεύουν μόνο ένα πολύ συγκεκριμένο κομμάτι της κοινωνίας: λογιστές με χρόνια εμπειρίας, στελέχη στα Forex, εξειδικευμένους τεχνοκράτες, δημόσιους υπαλλήλους υψηλών κλιμάκων ή άτομα που διαθέτουν επιπλέον εισοδήματα.
Το 33.600 ευρώ και άνω είναι ο μέσος όρος μιας εξίσωσης που περιλαμβάνει:
· επιχειρηματίες με υψηλά κέρδη,
· ξένους που έχουν φέρει κεφάλαια στο νησί,
· εισοδηματίες που επένδυσαν εκατομμύρια σε ακίνητα,
· πολυεθνικές των οποίων τα λογιστικά κέρδη υπολογίζονται στο ΑΕΠ,
· στελέχη που λαμβάνουν μισθούς πολλαπλάσιους του μέσου Κύπριου πολίτη.
Αν αφαιρέσεις αυτά τα «ακραία» ποσά, αυτό που απομένει είναι το πραγματικό εισόδημα της κυπριακής εργασίας σε άνω του μισού πληθυσμού είναι περίπου €18.000–€22.000 καθαρά τον χρόνο, δηλαδή €1.400–€1.600 τον μήνα.
Αυτός είναι ο μισθός που συντηρεί οικογένειες, πληρώνει ενοίκια, χειρίζεται τον πληθωρισμό, προσπαθεί να συντηρήσει αξιοπρέπεια σε μια χώρα όπου οι στεγαστικές τιμές αυξάνονται με ρυθμούς που δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα των μισθών.
Κι εδώ γεννιέται το κρίσιμο ερώτημα:
Πώς μπορεί μια κοινωνία με πραγματικό εισόδημα €1.400–€1.600 να ανταπεξέλθει σε ενοίκια €800–€1.200 και σε αγοραίες τιμές κατοικίας άνω των €250.000;
Η απάντηση είναι απλή και σκληρή: δεν μπορεί.
Έτσι, το κατά κεφαλήν εισόδημα —ένας δείκτης που θεωρητικά αποτυπώνει τη συνολική οικονομική ευημερία— μετατρέπεται στην πράξη σε έναν στατιστικό μέσο με περιορισμένη ερμηνευτική αξία. Λειτουργεί ως μακροοικονομικό μέγεθος που επηρεάζεται δυσανάλογα από υψηλά εισοδήματα, εταιρικά κέρδη και εισροές ξένου κεφαλαίου, με αποτέλεσμα να δημιουργεί έναν τεχνητά διογκωμένο δείκτη ευημερίας. Πρόκειται, ουσιαστικά, για μια μορφή οικονομικής «οπτικής ψευδαίσθησης», η οποία αντανακλά μια Κύπρο υψηλότερων εισοδημάτων από εκείνη που βιώνει η πλειονότητα των εργαζομένων. Η πραγματική αγοραστική δύναμη και το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αποκλίνουν σημαντικά από αυτόν τον μέσο όρο, υποδεικνύοντας έντονη εισοδηματική ανομοιογένεια και περιορισμένη συνάφεια του δείκτη με την καθημερινή οικονομική πραγματικότητα.
2. Η δανειοδότηση ως μηχανισμός αποκλεισμού: το ασύμφορο πλαίσιο απόκτησης κατοικίας στην Κύπρο
Η διαδικασία δανειοδότησης για αγορά κατοικίας στην Κύπρο έχει εξελιχθεί σε έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες κοινωνικού αποκλεισμού, ιδίως για τους νέους και τα νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος. Η τρέχουσα τραπεζική πρακτική απαιτεί, κατά μέσο όρο, 20% ίδια συμμετοχή επί της τιμής αγοράς. Σε μια αγορά όπου ένα αξιοπρεπές διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων σπανίως κοστίζει κάτω από €180.000, και ένα μικρό οικογενειακό σπίτι αγγίζει τα €250.000 (εκτός Λεμεσού βεβαίως), η αναγκαία προκαταβολή διαμορφώνεται στις €38.000 και €70.000 αντίστοιχα.
Αυτά τα ποσά, ωστόσο, είναι δυσανάλογα σε σχέση με την αγοραστική δύναμη του μέσου εργαζομένου. Ακόμη και στην «καλή» περίπτωση ενός μισθωτού που λαμβάνει €2.500 μηνιαίως καθαρά, η δυνατότητα αποταμίευσης παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη. Εάν δεν καταβάλλει ενοίκιο, δεν έχει εξαρτώμενα μέλη και καταφέρνει να διατηρεί ένα αυστηρό επίπεδο δαπανών, η μέγιστη ρεαλιστική αποταμίευση ανέρχεται περίπου στα €1.000 τον μήνα. Με αυτό τον ρυθμό, απαιτούνται 8-10 χρόνια για τη συγκέντρωση της απαραίτητης προκαταβολής — και αυτό υπό ιδανικές, σχεδόν θεωρητικές συνθήκες. Στην πράξη, η πλειονότητα των εργαζομένων δεν έχει πρόσβαση σε οικογενειακό κεφάλαιο, «κουτιά με χρήματα», περιουσιακά στοιχεία ή χωράφια προς ρευστοποίηση.
Το αποτέλεσμα είναι ότι η προσπάθεια απόκτησης κατοικίας οδηγεί σε μια υπερβολική συγκέντρωση ρίσκου στο νοικοκυριό: οι οικονομίες ετών διοχετεύονται σε μια προκαταβολή που δεν δημιουργεί πλούτο άμεσα, αλλά υποθηκεύει το μέλλον. Πέρα από το εμπόδιο της προκαταβολής, ο ίδιος δανειολήπτης καλείται να δεσμευτεί σε μία αποπληρωμή διάρκειας 20 και πλέον ετών, σε ένα οικονομικό περιβάλλον όπου η εργασιακή σταθερότητα δεν είναι πλέον δεδομένη. Η βιωσιμότητα ενός τέτοιου δανείου προϋποθέτει ότι ο δανειολήπτης:
· δεν θα απολυθεί,
· δεν θα υποστεί μείωση εισοδήματος,
· θα διατηρήσει σταθερά οικογενειακά έξοδα,
· πιθανόν θα συνεισφέρει σε διπλό εισόδημα μέσω γάμου ή συμβίωσης.
Κάθε διαφοροποίηση σε αυτούς τους παράγοντες μπορεί να μετατρέψει ένα στεγαστικό δάνειο από εργαλείο κοινωνικής ένταξης σε μηχανισμό υπερχρέωσης.
Στην περίπτωση που ο υποψήφιος αγοραστής δεν διαθέτει την απαιτούμενη προκαταβολή, οι τράπεζες συχνά ζητούν επιπλέον εξασφαλίσεις, συνήθως με τη μορφή υποθήκευσης δεύτερου ακινήτου. Αυτό μεταφέρει τον κίνδυνο όχι μόνο στο άτομο, αλλά στο σύνολο της οικογενειακής περιουσίας. Τυχόν αδυναμία αποπληρωμής μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια πολλαπλών περιουσιακών στοιχείων, καθιστώντας τη διαδικασία εξαιρετικά ασύμφορη και δυσανάλογα επικίνδυνη για τον μέσο εργαζόμενο.
Από μακροοικονομική σκοπιά, το σύστημα αυτό δημιουργεί μια σειρά από στρεβλώσεις: μειώνει τη δυναμική της αγοράς κατοικίας, ενισχύει τις κοινωνικές ανισότητες και αυξάνει το ποσοστό των νοικοκυριών που παραμένουν εγκλωβισμένα στη μακροχρόνια ενοικίαση. Επιπλέον, οι τράπεζες —αν και λειτουργούν με όρους διαχείρισης κινδύνου— έχουν αναπτύξει ένα πλαίσιο που αποθαρρύνει την ευρεία ιδιοκατοίκηση και περιορίζει τη ροή νέων δανείων, γεγονός που καθιστά το ίδιο το χρηματοπιστωτικό σύστημα μέρος της στεγαστικής κρίσης.
Συνεπώς, η δανειοδότηση στην Κύπρο, όπως δομείται σήμερα, δεν λειτουργεί ως καταλύτης κοινωνικής κινητικότητας, αλλά ως εμπόδιο. Αντί να διευκολύνει την πρόσβαση στη στέγη, τείνει να την απομακρύνει, ειδικά για τις ηλικίες 25–50, δηλαδή για τις ομάδες που αποτελούν τη ραχοκοκαλιά της οικονομίας. Το αποτέλεσμα είναι μια στεγαστική πραγματικότητα όπου η απόκτηση κατοικίας μοιάζει περισσότερο με μακροοικονομική εξίσωση υψηλού κινδύνου παρά με θεμελιώδες δικαίωμα.
3. Πιθανές λύσεις: Από την υπερσυγκέντρωση στην αγορά ακινήτων σε ένα πολυκεντρικό αναπτυξιακό μοντέλο
Η κυπριακή οικονομία έχει στηριχθεί διαχρονικά στην αγορά ακινήτων ως βασικό μοχλό ανάπτυξης. Από τις κατασκευές έως τα επενδυτικά προγράμματα τύπου “Golden Visa”, το νησί ευνόησε ένα μοντέλο όπου το κεφάλαιο κατευθύνεται πρωτίστως στη γη. Αν και το μοντέλο αυτό απέφερε σημαντικά έσοδα, δημιούργησε ταυτόχρονα μια μακροοικονομική ανισορροπία, με υπερσυγκέντρωση επενδύσεων στον τομέα των ακινήτων, περιορισμένη διασπορά ρίσκου και σοβαρές επιπτώσεις στην προσιτότητα της κατοικίας για τους πολίτες.
Μια διαφορετική προσέγγιση —πολυδιάστατη, οικονομικά ορθολογική και κοινωνικά αποδοτική— θα μπορούσε να αναπροσανατολίσει το επενδυτικό ενδιαφέρον και να δημιουργήσει ένα πιο βιώσιμο στεγαστικό και αναπτυξιακό περιβάλλον. Ενδεικτικά, τα ακόλουθα μέτρα μπορούν να λειτουργήσουν ως πυλώνες ενός νέου μοντέλου.
Α. Δημιουργία επενδυτικών ζωνών με χωρικούς περιορισμούς στη αγορά ακινήτων από ξένους επενδυτές
Σε πολλές χώρες, όπως η Πορτογαλία, η Ισπανία και η Μάλτα, έχουν υιοθετηθεί χωρικοί ή ποιοτικοί περιορισμοί για την αγορά ακινήτων από μη κατοίκους, προκειμένου να προστατευτούν οι τοπικές αγορές και να αποφευχθεί η εκτόπιση των ντόπιων πολιτών από τα κέντρα των πόλεων.
Η Κύπρος μπορεί να ακολουθήσει ένα παρόμοιο υπόδειγμα, με:
- ειδικές ζώνες επενδυτικής δραστηριότητας όπου επιτρέπεται η αγορά ακινήτων για σκοπούς επένδυσης,
- απαγόρευση ή αυστηρότερη ρύθμιση αγοράς κατοικιών σε περιοχές υψηλής ζήτησης,
- προώθηση νέων αναπτύξεων εκτός αστικών κέντρων με στόχο την αποσυμφόρηση της αγοράς και την εργασία εξ’ αποστάσεως και την αποκέντρωση μέσω οικογενειακών πακέτων.
Με αυτό τον τρόπο, η πίεση στις τιμές κατοικίας μειώνεται και οι Κύπριοι μπορούν να ανταγωνιστούν σε πιο ρεαλιστικές συνθήκες.
Β. Αναπροσανατολισμός επενδύσεων: από ακίνητα σε παραγωγικούς τομείς
Ο σημερινός μηχανισμός, όπου μια βίζα ή φορολογικό πλεονέκτημα εξασφαλίζεται με αγορά ακινήτου €500.000, ενισχύει μονομερώς το real estate και εκτοξεύει τις τιμές, χωρίς να δημιουργεί μακροπρόθεσμη παραγωγική οικονομική αξία.
Μια προοδευτική μεταρρύθμιση θα μπορούσε να συνδέει τα επενδυτικά κίνητρα όχι με ακίνητα, αλλά με:
- αγορά μετοχών σε κυπριακές νεοφυείς επιχειρήσεις,
- επενδύσεις σε πανεπιστημιακή έρευνα,
- επενδύσεις στον πολιτισμό, στις τέχνες και σε δημιουργικές βιομηχανίες,
- κεφαλαιακή συμμετοχή σε καινοτόμες τεχνολογικές εταιρείες,
- χρηματοδότηση υποδομών εκπαίδευσης και ψηφιακού μετασχηματισμού.
Έτσι, ένα επενδυτικό πρόγραμμα τύπου “VISA-NOVUS” θα μπορούσε να επιτρέπει μόνιμη διαμονή σε όσους επενδύουν, π.χ., €300.000 σε:
- spin-offs πανεπιστημίων,
- venture capital funds κυπριακών εταιριών,
- πολιτιστικά ιδρύματα,
- εκπαιδευτικές και τεχνολογικές υποδομές,
- εργοδότηση κατά βάσει Κυπρίων με αυξημένες απολαβές.
Στο Ισραήλ, τα οικοσυστήματα καινοτομίας που δημιουργήθηκαν από startups νέων κάτω των 30 έχουν φέρει δισεκατομμύρια στο κράτος και έχουν μετατρέψει τη χώρα σε παγκόσμιο τεχνολογικό κόμβο. Το κέρδος δεν συσσωρεύεται σε λίγους ιδιώτες, αλλά καταλήγει στους δημόσιους προϋπολογισμούς, επιτρέποντας κοινωνικές πολιτικές, χαμηλότερη φορολογία και επένδυση σε άμυνα και έρευνα.
Στο Ντουμπάι, η απόκτηση βίζας συνδέεται με επενδύσεις στην τεχνολογία, στην έρευνα και σε επιχειρηματικές δραστηριότητες υψηλής προστιθέμενης αξίας, όχι αποκλειστικά με αγορά ακινήτου. Το αποτέλεσμα είναι μια οικονομία με διασπορά κινδύνου, υψηλή παραγωγικότητα και εισροές κεφαλαίων που δημιουργούν θέσεις εργασίας.
Ένα τέτοιο μοντέλο θα μπορούσε να επιφέρει:
- σταθερότερο τραπεζικό σύστημα, λιγότερο εκτεθειμένο στις φούσκες ακινήτων,
- διασπορά επενδυτικού κινδύνου, με περισσότερα χαρτοφυλάκια σε παραγωγικούς τομείς,
- καλύτερη κατανομή εισοδήματος, με το κράτος να απολαμβάνει μεγαλύτερα φορολογικά έσοδα,
- μείωση τιμών ακινήτων, απόρροια της αναχαίτισης της εξωτερικής ζήτησης,
- βιώσιμη ανάπτυξη, βασισμένη σε πραγματική παραγωγή, και όχι μόνο σε κεφαλαιακές ροές.
- Προσέλκυση ποιοτικής και διευρυμένης γκάμας επενδυτών.
Με τον τρόπο αυτό, η οικονομία παύει να είναι μονομερής και εξαρτημένη από την κτηματαγορά, και μετατρέπεται σε ένα πολυδιάστατο σύστημα με ενεργητικά εισοδήματα. Αντί η αξία να συγκεντρώνεται σε λίγους ιδιώτες, διαχέεται στο κράτος και μέσω αυτού στην κοινωνία, επιτρέποντας επενδύσεις σε υγεία, παιδεία, φορολογικές ελαφρύνσεις και δημόσιες υποδομές.
4. Δημογραφικές πιέσεις, εδαφικά όρια και η ανάγκη για νέο στεγαστικό υπόδειγμα
Η Κύπρος, αν και μικρή σε μέγεθος, αντιμετωπίζει ένα παράδοξο που συναντάται σε κράτη με υψηλή πληθυσμιακή πυκνότητα, περιορισμένο διαθέσιμο έδαφος και έντονη οικονομική ανάπτυξη: καθώς το ΑΕΠ της αυξάνεται, αυξάνονται ταυτόχρονα και οι πιέσεις στη στεγαστική αγορά. Πρόκειται για μια ασύμμετρη σχέση όπου η οικονομική μεγέθυνση δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη βελτίωση στην προσιτότητα της κατοικίας. Αντίθετα, η ζήτηση γης και ακινήτων εντείνεται, ενώ η προσφορά παραμένει περιορισμένη λόγω των γεωγραφικών ορίων και του πολιτικού προβλήματος της εισβολής και κατοχής.
Η κατάσταση αυτή παρουσιάζει αναλογίες με το Ισραήλ, μια χώρα που επίσης συνδυάζει υψηλό ρυθμό ανάπτυξης, στεγαστική πίεση, γεωπολιτικές εντάσεις και δημογραφική αύξηση. Το Ισραήλ ακολουθεί δύο στρατηγικές για την αντιμετώπιση των δομικών αυτών πιέσεων:
- Ασφαλίζει ή επεκτείνει τα εδαφικά του σύνορα με τρόπο που επιτρέπει τη δημιουργία νέων οικιστικών ζωνών και αποκέντρωση πληθυσμού.
- Διεθνοποιεί την οικονομία του μέσω συμφωνιών (όπως οι Συμφωνίες του Αβραάμ), απορροφώντας και διαχέοντας κεφάλαια, επιχειρήσεις και πληθυσμό σε νέες αγορές.
Η Κύπρος, ωστόσο, ακολουθεί ένα εντελώς διαφορετικό μονοπάτι. Δεν διαθέτει τη δυνατότητα εδαφικής επέκτασης ούτε υφίσταται συγκροτημένη στρατηγική διεθνοποίησης του πληθυσμού ή του παραγωγικού της μοντέλου. Αντίθετα, αποτελεί κυρίως αποδέκτη κεφαλαίων, και μάλιστα μονομερώς σε έναν τομέα: στα ακίνητα. Η μονοκαλλιέργεια αυτή δημιουργεί μακροοικονομικούς κινδύνους, αυξάνει τις τιμές και περιορίζει την ευελιξία της χώρας να ανταποκριθεί σε μελλοντικές δημογραφικές ή γεωπολιτικές πιέσεις.
Το κρίσιμο ερώτημα που αναδύεται είναι το εξής: Πώς θα αντιμετωπίσει η Κύπρος τον αυξανόμενο πληθυσμό και την ανάγκη για μόνιμη ή περιοδική στέγαση σε ένα πλαίσιο εδαφικών ορίων;
Από γεωπολιτικής σκοπιάς, υπάρχουν μόνο δύο στρατηγικές κατευθύνσεις:
Εναλλακτική 1: Εύρεση νέου εδάφους (γεωπολιτική επιλογή υψηλού ρίσκου)
Το ενδεχόμενο αυτό ενός πολέμου στην Κύπρο για ανάκτηση των κατεχομένων —το οποίο κατά καιρούς αφήνεται υπαινικτικά ανοικτό από διεθνείς παράγοντες όπως οι ΗΠΑ και το Ισραήλ— ή ένας ευρύτερος πόλεμος στην περιοχή θα σήμαινε κατάρρευση τιμών στην υφιστάμενη αγορά ακινήτων και του κατασκευαστικού τομέα, με αποτέλεσμα:
- ζημιές σε developers,
- απομείωση αξιών εξασφαλίσεων τραπεζών,
- κλονισμό του χρηματοπιστωτικού συστήματος,
- μαζικές απώλειες σε κεφαλαιοποιήσεις real estate funds.
Δεδομένου ότι το κόστος κατασκευής καθορίζεται από την αγοραία αξία των οικοπέδων —η οποία σήμερα είναι υπερτιμημένη λόγω περιορισμένης προσφοράς— οποιαδήποτε απελευθέρωση νέας γης μπορεί να προκαλέσει συστημική κρίση στον κατασκευαστικό κλάδο, και μετά τον πόλεμο να οδηγηθούμε σε σύστημα τύπου κιμπούτς και μειωμένων τιμών που το τραπεζικό σύστημα δεν είναι έτοιμο να διαχειριστεί.
Εναλλακτική 2: Διαρθρωτική μεταρρύθμιση τιμών και περιορισμός επενδυτικών ροών σε ακίνητα
Η δεύτερη στρατηγική είναι οικονομικά ορθολογικότερη και βασίζεται σε μακροοικονομική εξισορρόπηση:
- ελεγχόμενη μείωση της ζήτησης ακινήτων μέσω περιορισμού των ξένων επενδύσεων κατοικίας,
- διαφοροποίηση των επενδυτικών κινήτρων προς εξω-ακίνητους τομείς υψηλής προστιθέμενης αξίας (τεχνολογία, εκπαίδευση, έρευνα, startups),
- δημιουργία στεγαστικών πολιτικών affordability με φορολογικά εργαλεία και παραγωγική αξιοποίηση κρατικής γης σε Κύπριους υπηκόους ώστε να υπάρξει αύξηση του δημογραφικού και να δοθεί κίνητρο παραμονής στην Κύπρο.
Η μετατόπιση επενδύσεων από ακίνητα προς παραγωγικούς τομείς δημιουργεί:
- διασπορά ρίσκου στο οικονομικό σύστημα,
- υψηλότερη παραγωγικότητα κεφαλαίου,
- νέες εξαγώγιμες υπηρεσίες,
- αύξηση του κατά κεφαλήν πραγματικού εισοδήματος,
- και —κυρίως— σταδιακή αποκλιμάκωση τιμών κατοικίας.
Σε μακροοικονομικούς όρους, η Κύπρος χρειάζεται να περάσει από ένα asset-driven model σε ένα innovation-driven και knowledge-driven development model.
Τα ακίνητα, σε αυτό το πλαίσιο, δεν αποτελούν πλέον τον κεντρικό μοχλό ανάπτυξης, αλλά μέρος ενός ευρύτερου χαρτοφυλακίου παραγωγικών δραστηριοτήτων.
Επίλογος
Οι παραπάνω ενότητες καταδεικνύουν ότι η στεγαστική κρίση στην Κύπρο δεν είναι ένα μεμονωμένο κοινωνικό φαινόμενο, αλλά η συνέπεια ενός ευρύτερου αναπτυξιακού αδιεξόδου. Η υπερσυγκέντρωση επενδύσεων στον τομέα των ακινήτων έχει δημιουργήσει μια εύθραυστη οικονομική ισορροπία, η οποία μπορεί να διαταραχθεί ριζικά από τις εξελίξεις της επόμενης δεκαετίας. Σε ένα περιβάλλον όπου οι γεωπολιτικές εντάσεις στην Ανατολική Μεσόγειο και στη Μέση Ανατολή αυξάνουν τον κίνδυνο αστάθειας και ενδεχόμενων συγκρούσεων, τα ακίνητα παύουν να αποτελούν «ασφαλές καταφύγιο». Το ρίσκο απομείωσης αξιών, διαταραχής της αγοράς ή ακόμα και προσωρινής αχρησίας ορισμένων περιοχών καθιστά την μονομερής εξάρτηση από την κτηματαγορά μια επικίνδυνη στρατηγική.
Η Κύπρος οφείλει να κινηθεί άμεσα προς ένα νέο στεγαστικό και αναπτυξιακό υπόδειγμα — ένα μοντέλο που θα ενισχύει την προσιτότητα της κατοικίας, θα διαφοροποιεί τις επενδύσεις και θα ενδυναμώνει τα παραγωγικά θεμέλια της οικονομίας. Η προσαρμογή αυτή δεν είναι απλώς επιθυμητή· είναι αναγκαία για τη μακροπρόθεσμη σταθερότητα και ασφάλεια της χώρας σε μια δεκαετία που προβλέπεται πιο αβέβαιη από ποτέ.