Έχουμε «φούσκα» στις τιμές ακινήτων;

Του Κρίτωνα Ονησιφόρου
Διευθυντή Πωλήσεων Altia
Μία από τις πιο συχνές ερωτήσεις που καλούμε να απαντήσω είναι η εξής: «Έχουμε φούσκα στις τιμές ακινήτων; » Όταν με ρώτησαν στην τελευταία μου συνέντευξη, θυμήθηκα αμέσως μια διάσημη φράση του Benjamin Graham, του πατέρα του value investing, o oποίος είπε:
«Οι τιμές είναι ψηλές, φαίνονται ψηλές, αλλά δεν είναι τόσο ψηλές όσο φαίνονται»
Η σοφία του Graham μας υπενθυμίζει ότι η τιμή από μόνη της δεν λέει όλη την αλήθεια. Αυτό που φαίνεται ακριβό, σε σχέση με το παρελθόν, μπορεί να είναι απόλυτα λογικό αν το δούμε μέσα από τον φακό των σημερινών δεδομένων: ισχυρότερες τράπεζες, υψηλότερα εισοδήματα, σύγχρονες υποδομές και μια εντελώς διαφορετική οικονομική μηχανή. Η Κύπρος του 2025 δεν είναι η Κύπρος του 2008 – ούτε του 2015 – και αυτό έχει μεγάλη σημασία.
Με άλλα λόγια, αυτό που φαίνεται «ακριβό» με τα κριτήρια του χθες μπορεί να είναι απόλυτα λογικό σήμερα, αν η οικονομία, το ρίσκο και η ποιότητα των ακινήτων έχουν εξελιχθεί. Εφαρμόζοντας αυτή τη λογική στην αγορά ακινήτων της Κύπρου: οι τιμές φαίνονται ψηλές σε σχέση με την τελευταία δεκαετία, αλλά η οικονομία, η τραπεζική πειθαρχία, οι υποδομές και οι δημογραφικές τάσεις κάνουν τις σημερινές αποτιμήσεις εντελώς διαφορετικές και πολύ πιο υγιείς.
Με μια πρώτη ματιά, οι τιμές αλλά και οι αυξήσεις φαίνονται ψηλές σε σχέση με τα ιστορικά δεδομένα. Όμως, αν εξετάσουμε τα κοινωνικοοικονομικά στοιχεία, η εικόνα είναι άλλη: η Κύπρος του 2025 δεν είναι η Κύπρος του 2008 ή του 2015. Είναι μια διαφορετική οικονομία, μια διαφορετική μηχανή και ένα διαφορετικό επενδυτικό περιβάλλον.
Από τη φούσκα στην κατάρρευση και στην αναγέννηση: Τρεις εποχές
2006–2008: Τα xρόνια της φούσκας
Η Κύπρος γνώρισε μια πρωτοφανή ανάπτυξη, τροφοδοτούμενη από υπερβολικό δανεισμό και κερδοσκοπικές αγορές. Οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν το 80–100% της αξίας των ακινήτων. Η ζήτηση από αλλοδαπούς εκτοξεύτηκε, ανεβάζοντας τις τιμές κατά 150–200% μεταξύ 2004 και 2008. Όταν ξέσπασε η παγκόσμια κρίση, η φούσκα έσκασε. Οι αξίες ακινήτων έπεσαν δραματικά – σε κάποιες περιπτώσεις έως και 50% – και το τραπεζικό σύστημα κατέρρευσε κάτω από το βάρος των «κόκκινων» δανείων.
2008–2016: Η Επίπονη ανάκαμψη
Οι συνέπειες ήταν σκληρές. Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (NPLs) έφτασαν στο 49% το 2016, η ανεργία εκτοξεύτηκε στο 15%, και για τους νέους κάτω των 30 περίπου στο 40%, δηλαδή στην πιο κρίσιμη ηλικία για αγορά κατοικίας. Η Κύπρος υπέστη την τραπεζική κρίση και το «κούρεμα» του 2013. Η αγορά ακινήτων πάγωσε και η εμπιστοσύνη εξαφανίστηκε. Το 2016 σηματοδότησε την αρχή της ανάκαμψης – με αύξηση 43% στις πωλήσεις – αλλά οι πληγές του υπερδανεισμού παρέμειναν.
2025: Μια διαφορετική χώρα οικονομικά και πολιτικά
Σήμερα, η αγορά είναι πιο υγιής, πιο πειθαρχημένη και δομικά ισχυρότερη. Οι τιμές έχουν ανέβει, ναι – αλλά στηρίζονται από βιώσιμη ανάπτυξη, όχι σε κερδοσκοπία. Επιπλέον, η Κύπρος είναι πολύ διαφορετική και στον πολιτικό τομέα με εξαιρετικές σχέσεις με στρατηγικούς εταίρους όπως το Ισραήλ και τις Ηνωμένες Πολιτείες.
5 +λόγοι γιατί η σημερινή αγορά δεν είναι φούσκα
1. Ισχυρό τραπεζικό σύστημα
Σε αντίθεση με τον απερίσκεπτο δανεισμό του 2006–2008, οι σημερινές τράπεζες είναι θωρακισμένες με σταθερότητα. Διαθέτουν ισχυρό «μαξιλάρι» ασφαλείας – με δείκτη κεφαλαιακής επάρκειας CET-1 περίπου 26%, πολύ πάνω από το ελάχιστο της Ε.Ε. (~10%). Επιπλέον, η κάλυψη ρευστότητας ξεπερνά το 333%, γεγονός που σημαίνει ότι οι τράπεζες έχουν υπερτριπλάσια ρευστά διαθέσιμα για να καλύψουν τις βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις τους. Με απλά λόγια: το τραπεζικό σύστημα της Κύπρου είναι πειθαρχημένο, καλά κεφαλαιοποιημένο και έτοιμο για κάθε αναταραχή.
2. Αγορές με μετρητά
Παρόλο που δεν υπάρχουν επίσημα εθνικά στοιχεία να αναλύσουμε, η Altia – ως ένας από τους μεγαλύτερους πωλητές ακινήτων στην Κύπρο – έχει ξεκάθαρη εικόνα: περίπου 80% των συναλλαγών μας ολοκληρώνονται χωρίς τραπεζική χρηματοδότηση. Από το υπόλοιπο 20% που χρησιμοποιεί δάνειο, οι περισσότεροι το κάνουν στρατηγικά, ως εργαλείο, όχι από ανάγκη. Αυτό δείχνει ότι η σημερινή αγορά βασίζεται σε ίδια κεφάλαια και είναι θεμελιωδώς υγιής, σε αντίθεση με την εποχή της φούσκας (2006–2008), όταν οι αγοραστές δανείζονταν το 80–90%, και σε κάποιες περιπτώσεις πάνω από το 100% της αξίας του ακινήτου.
3. Ισχυρότερη οικονομία
Το κατά κεφαλήν ΑΕΠ έχει σχεδόν διπλασιαστεί από το 2008, φτάνοντας περίπου τις €38.600 – σαφής ένδειξη δημιουργίας πλούτου και παραγωγικότητας. Η ανεργία, που κάποτε ήταν διψήφια, βρίσκεται τώρα στο υγιές 4–5%, ενώ οι μισθοί αυξάνονται διαρκώς, ενισχύοντας την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών έστω και εάν ο πληθωρισμός ανέβηκε πιο γρήγορα τα τελευταία χρόνια. Ο πληθωρισμός παραμένει πλέον σταθερός γύρω στο 1,8%, ενώ η πραγματική ανάπτυξη του ΑΕΠ κινείται σταθερά στο 3–4%, δείχνοντας μια ανθεκτική και επεκτεινόμενη οικονομία.
4. Ποιοτική μετανάστευση & δημογραφία
Παρά το πρόβλημα υπογεννητικότητας έχουμε αυξητική τάση πληθυσμού χάρη στην ποιοτική μετανάστευση. Το καθαρό μεταναστευτικό ισοζύγιο ξεπέρασε τις +8.000 άτομα το 2024 και η τάση συνεχίζεται ανοδικά. Δεν είναι απλοί αριθμοί όμως, πρόκειται για εξειδικευμένους επαγγελματίες, επιχειρηματίες και επενδυτές που επιλέγουν την Κύπρο για τη σταθερότητα, την ασφάλεια και την εξαιρετική ποιότητα ζωής.
5. Υποδομές & εξέλιξη προϊόντος
Η Κύπρος επενδύει δυναμικά στο μέλλον: €1,3–€1,55 δισ. σε έργα υποδομής για το 2025, όπως αυτοκινητόδρομους, λιμάνια και ψηφιακές αναβαθμίσεις. Τα ακίνητα έχουν εξελιχθεί θεαματικά – σύγχρονα σχέδια, ενεργειακή κλάση EPC A/B, έξυπνες λειτουργίες και ανέσεις που ανταγωνίζονται κάθε αγορά της Ε.Ε.
Η Άποψη των επενδυτών: «Η Κύπρος Αναγεννάται»
Όταν συναντώ ξένους επενδυτές μου αρέσει να τους ρωτώ τι τους οδήγησε στην Κύπρο. Πριν λίγες μέρες συναντήθηκα με ένα Ρώσο επενδυτή, που έζησε 15 χρόνια στο Ηνωμένο Βασίλειο και τώρα μοιράζει τον χρόνο του μεταξύ Λονδίνου και Κύπρου. Μου ανέφερε ξεκάθαρα γιατί προτιμά την Κύπρο:
«Η υπόλοιπη Ευρώπη καταρρέει, αλλά η Κύπρος αναγεννάται. Το τί έγινε με τη Λεμεσό μέσα σε 10 χρόνια είναι ένα θαύμα – η ποιότητα ζωής συνεχώς βελτιώνεται.»
Και αυτό δεν είναι απλή άποψη. Η Λεμεσός και η Πάφος κυριαρχούν στις ξένες επενδύσεις, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 45% των συναλλαγών στις αρχές του 2025. Μόνο η Λεμεσός κατέγραψε €800 εκατ. σε συμφωνίες το πρώτο εξάμηνο του 2025, με κινητήρια δύναμη τη ζήτηση για πολυτελή ακίνητα και τον τρόπο ζωής. Πλέον όμως όλα τα μάτια στρέφονται στην Λάρνακα όπου την επόμενη 10ετία αναμένεται να αλλάξει εντελώς.
Σύγκριση 2025 με 2015
Πριν από δέκα χρόνια, η Κύπρος ακόμα προσπαθούσε να επουλώσει τις πληγές της. Τα «κόκκινα» δάνεια ήταν στα ύψη, η εμπιστοσύνη εύθραυστη και οι υποδομές υστερούσαν. Σήμερα, η χώρα διαθέτει ανθεκτικό τραπεζικό σύστημα, πειθαρχημένο δανεισμό, ισχυρή ανάπτυξη ΑΕΠ και διαφοροποιημένη οικονομία. Η αγορά ακινήτων δεν είναι πλέον τυχερό παιχνίδι – είναι στρατηγική επένδυση βασισμένη σε θεμελιώδη στοιχεία.
Στρατηγική Γεωπολιτική
Αυτό μπορώ να πω ότι έχει τη λιγότερη σημασία σε σχέση με την ανάπτυξη της κτηματαγοράς. Αν και είναι σπάνιο να ακούς από έναν εκτιμητή ακινήτων ότι η γεωπολιτική στρατηγική επηρεάζει τις τιμές, στην περίπτωση της Κύπρου μπορώ να πω με βεβαιότητα ότι θα έχει μεγάλο αντίκτυπο στην αύξηση της ρευστότητας των ακινήτων τα επόμενα χρόνια.
Η Κύπρος έχει ενισχύσει σημαντικά τη στρατηγική της θέση στην Ανατολική Μεσόγειο μέσα από βαθύτερες αμυντικές συνεργασίες. Τον Νοέμβριο του 2024 υπογράφηκε ο Οδικός Χάρτης Αμυντικής Συνεργασίας ΗΠΑ–Κύπρου, που δίνει στις Ηνωμένες Πολιτείες – και περιστασιακά στη Γερμανία – πρόσβαση στη Βάση Ανδρέας Παπανδρέου στην Πάφο και στη ναυτική βάση στο Μαρί για ανθρωπιστικές αποστολές και επιχειρήσεις εκκένωσης. Στις αρχές του 2025, ομάδες της Πολεμικής Αεροπορίας των ΗΠΑ ξεκίνησαν αναβαθμίσεις στη βάση της Πάφου για να πληροί πρότυπα διαλειτουργικότητας του ΝΑΤΟ, με προηγμένα ραντάρ, βελτιώσεις στον διάδρομο και υποστήριξη για αεροσκάφη V-22 Osprey – όλα υπό κυπριακό έλεγχο.
Παράλληλα, η Κύπρος ενίσχυσε την αεράμυνά της με την εγκατάσταση των Ισραηλινών συστημάτων Barak MX. Αυτή η κίνηση ουσιαστικά θέτει την Κύπρο κάτω από την «ομπρέλα» αεράμυνας του Ισραήλ, με κοινές ασκήσεις και ανταλλαγή πληροφοριών. Αυτές οι εξελίξεις δεν ενισχύουν μόνο την ασφάλεια, αλλά τοποθετούν την Κύπρο ως αξιόπιστο σύμμαχο της Δύσης στην περιοχή – μια στρατηγική αλλαγή που μετατρέπει τον γεωπολιτικό κίνδυνο σε πλεονέκτημα.
Ίσως αυτά να μην φαίνονται σε παραδοσιακούς οικονομικούς δείκτες, αλλά είναι καθοριστικός παράγοντας για την εμπιστοσύνη των επενδυτών. Για δεκαετίες, η νοοτροπία «προσοχή στην Τουρκία» σκίαζε την επενδυτική διάθεση ντόπιων και ξένων. Σήμερα, οι ενισχυμένες συμμαχίες με ΗΠΑ και Ισραήλ προσφέρουν ένα νέο επίπεδο σταθερότητας και ασφάλειας, δημιουργώντας βάση για μακροχρόνια οικονομική ανάπτυξη και πιο ελκυστική αγορά ακινήτων.
Η τελική εικόνα
Οι τιμές μπορεί να φαίνονται ψηλές, αλλά αντικατοπτρίζουν πραγματική αξία, όχι παράλογη υπερβολή. Η Κύπρος του 2025 είναι μια ιστορία μεταμόρφωσης: από φούσκα και κρίση σε βιώσιμη ανάπτυξη. Με ισχυρές τράπεζες, συναλλαγές που γίνονται κυρίως χωρίς δανεισμό, αυξανόμενα εισοδήματα και υποδομές παγκόσμιας κλάσης, η αγορά στηρίζεται σε γερά θεμέλια – όχι στην άμμο.
Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν προκλήσεις. Η ταχεία ανάπτυξη αποκάλυψε αδυναμίες: αργές πολεοδομικές αρχές που δυσκολεύονται να διαχειριστούν τον όγκο αιτήσεων, κατασκευαστική βιομηχανία στο όριο των δυνατοτήτων της, κυκλοφοριακή συμφόρηση και αυξανόμενη δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή στέγη. Αυτά είναι η άλλη όψη μιας ισχυρής οικονομίας – οι αναπόφευκτοι «πόνοι ανάπτυξης». Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής όμως πρέπει να δράσουν προσεκτικά και στρατηγικά, ώστε οι λύσεις να στηρίξουν την πρόοδο χωρίς να διαταράξουν τη δυναμική που έχει πετύχει η Κύπρος.
Ο Κρίτωνας Oνησιφόρου είναι εγγεγραμένος Charter Surveyor/ Εκτιμητής / Σύμβουλος Ακινήτων μέλος του RICS και του ΕΤΕΚ, Επισκέπτης Λέκτορας στο Αμερικανικό Πανεπιστήμιο Κύπρου.