Έκθεση ΕΥ: Σοβαρά ερωτήματα για πώληση και επαναγορά ακινήτου εκατομμυρίων

Σημαντικές αδυναμίες και παραλείψεις στον φορολογικό χειρισμό πώλησης ακινήτου κατά την περίοδο 2015–2017 καταγράφει η Ειδική Έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας με τίτλο «Έλεγχος Τμήματος Φορολογίας σε σχέση με πώληση Ακινήτου» Η Έκθεση, η οποία ετοιμάστηκε κατόπιν ανώνυμης καταγγελίας, εξετάζει τον τρόπο με τον οποίο το Τμήμα Φορολογίας (ΤΦ) διαχειρίστηκε σειρά πολύπλοκων συναλλαγών που αφορούσαν υπό κατασκευή ακίνητο μεγάλης αξίας και διαπιστώνει ότι, παρά τα «πολλαπλά προειδοποιητικά σημάδια», δεν φαίνεται να έγινε επαρκής διερεύνηση.
Διαβάστε ολόκληρη την έκθεση ΕΔΩ
Μείωση τιμής €8,5 εκατ. και μετατροπή κέρδους σε ζημιά
Σύμφωνα με τα ευρήματα της Έκθεσης (σελ. 3-4), το ακίνητο «Α» συμφωνήθηκε αρχικά να πωληθεί το 2015 έναντι περίπου €19,35 εκατ. Ωστόσο, έξι μήνες αργότερα, οι συμφωνίες ακυρώθηκαν και υπογράφηκαν νέες με μειωμένη τιμή €10,85 εκατ., δηλαδή κατά €8,5 εκατ. λιγότερο (μείωση 44%)
Η αλλαγή αυτή είχε καθοριστική επίδραση:
-
Με την αρχική τιμή θα προέκυπτε κέρδος.
-
Με τη νέα τιμή καταγράφηκε ζημιά €7,74 εκατ.
-
Η ζημιά αξιοποιήθηκε λογιστικά για συμψηφισμό φορολογητέων κερδών.
Η Ελεγκτική Υπηρεσία επισημαίνει ότι τέτοιου μεγέθους διαφοροποιήσεις όφειλαν να τύχουν εις βάθος φορολογικού ελέγχου.
Ενδείξεις «φουσκωμένου» κόστους κατασκευής
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στο κόστος ανέγερσης. Όπως καταγράφεται (σελ. 4-6), ενώ σε φορολογικό σημείωμα αναφερόταν κόστος περίπου €9,26 εκατ., στις οικονομικές καταστάσεις αναγνωρίστηκε κόστος €15,78 εκατ. για το 2013
Επιπλέον:
-
Κεφαλαιοποιήθηκαν τόκοι €7,9 εκατ. με μέσο επιτόκιο 11,5%, ενώ ο πραγματικός δανεισμός φαίνεται να είχε επιτόκιο 6,6%.
-
Κεφαλαιοποιήθηκαν τόκοι ακόμη και σε περίοδο παύσης εργασιών (2013–2015), ενδεχομένως κατά παράβαση του ΔΛΠ 23.
Η Έκθεση σημειώνει ότι εάν λαμβανόταν υπόψη χαμηλότερο κόστος και η αρχική τιμή πώλησης, το έργο θα εμφάνιζε κέρδος €7,26 εκατ. αντί ζημιάς €7,74 εκατ.
Επαναγορά μέσω συγγενικών προσώπων
Ένα χρόνο μετά την πώληση, το ακίνητο επανήλθε έμμεσα σε εταιρεία με τελικούς δικαιούχους συγγενείς πρώτου βαθμού του αρχικού βασικού μετόχου («Πρόσωπο Β»), έναντι €25 εκατ.
Η διαδρομή, όπως αποτυπώνεται και διαγραμματικά στην Έκθεση (Γράφημα 2 και 3), δείχνει κύκλο ενεργειών που οδηγεί το ακίνητο πίσω στον αρχικό επιχειρηματικό πυρήνα, μέσω συνδεδεμένων εταιρειών και ουσιαστικής χρηματοδότησης από τον αρχικό πωλητή.
Η Ελεγκτική Υπηρεσία εγείρει ερωτήματα για:
-
Την αυθεντικότητα των συναλλαγών
-
Τη συμμόρφωση με το άρθρο 33 περί αγοραίων συναλλαγών
-
Την εμπορική βάση των πράξεων μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων
Προνομιούχες μετοχές και απόκλιση έως 5.100%
Σημαντικές αποκλίσεις εντοπίζονται και στην έκδοση και εξαγορά μετοχών. Όπως αναφέρεται (σελ. 7-8), ξένοι επενδυτές κατέβαλαν €85–€92 ανά μετοχή στο πλαίσιο του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος, ενώ συνδεδεμένη εταιρεία απέκτησε μετοχές προς €1,78 ανά μετοχή — απόκλιση που φτάνει έως 5.100%
Το ζήτημα, σύμφωνα με την Έκθεση, δεν φαίνεται να διερευνήθηκε επαρκώς από το ΤΦ.
Καθυστερήσεις και πιθανή απώλεια δημοσίων εσόδων
Η Έκθεση επισημαίνει καθυστερημένη επιβολή φορολογιών και εξέταση δηλώσεων, σε ορισμένες περιπτώσεις πέραν της εξαετίας που προβλέπει η νομοθεσία, γεγονός που ενδέχεται να οδήγησε σε απώλεια δικαιώματος επιβολής πρόσθετης φορολογίας
Σε άλλες περιπτώσεις, φορολογίες επιβλήθηκαν βάσει δήλωσης χωρίς ουσιαστικό έλεγχο.
Το γενικό συμπέρασμα
Η Ελεγκτική Υπηρεσία καταλήγει ότι υπήρξε «εκτεταμένο πλέγμα προειδοποιητικών ενδείξεων» σε συναλλαγές εκατομμυρίων ευρώ, το οποίο δεν φαίνεται να εξετάστηκε δεόντως από το Τμήμα Φορολογίας
Τονίζεται ότι η Έκθεση δεν διατυπώνει κατηγορία για ποινικά αδικήματα, αλλά εντοπίζει αδυναμίες στον φορολογικό έλεγχο και καλεί το ΤΦ:
-
Να επανεξετάσει τη συγκεκριμένη υπόθεση
-
Να ενισχύσει στοχευμένους ελέγχους υψηλού κινδύνου
-
Να εφαρμόσει δικλίδες έγκαιρου εντοπισμού πολύπλοκων συναλλαγών
Το ζήτημα αναμένεται να προκαλέσει πολιτικές και θεσμικές συζητήσεις, καθώς αφορά ενδεχόμενη διακινδύνευση δημοσίων εσόδων σε υπόθεση μεγάλης οικονομικής κλίμακας.