Affordable Housing: A Privilege or a Right?

Του Νίκου Μεσαρίτη*
Εξαρχής, η κατοικία δεν αποτελεί απλώς οικονομικό μέγεθος. Είναι κοινωνικό δικαίωμα και κρίσιμος δημογραφικός παράγοντας. Η αδυναμία πρόσβασης σε σταθερή στέγη επηρεάζει άμεσα τις αποφάσεις για δημιουργία οικογένειας. Σε χώρες όπου το κόστος στέγασης είναι δυσανάλογο προς τα εισοδήματα, παρατηρείται καθυστέρηση τεκνοποίησης και αύξηση της μετανάστευσης νέων επαγγελματιών. Η Κύπρος δεν αποτελεί εξαίρεση από αυτή τη δυσμενή δυναμική.
Σήμερα, το ζήτημα της προσιτής κατοικίας στην Κύπρο δεν συνιστά συγκυριακή δυσκολία της αγοράς, αλλά δομική κοινωνικοοικονομική πρόκληση. Η στέγη, βασικός πυλώνας σταθερότητας και κοινωνικής συνοχής, μετατρέπεται σταδιακά σε παράγοντα οικονομικής πίεσης για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα.
Οι ευρωπαϊκοί δείκτες ορίζουν ότι όταν ένα νοικοκυριό δαπανά άνω του 40% του καθαρού εισοδήματός του για στέγαση, βρίσκεται σε κατάσταση στεγαστικής και οικονομικής επιβάρυνσης. Στα μεγάλα αστικά κέντρα της Κύπρου, ενοίκια και δόσεις δανείων συχνά υπερβαίνουν το 45% του εισοδήματος ενός νεαρού ζευγαριού. Το αποτέλεσμα είναι περιορισμός της αποταμίευσης, αναβολή οικογενειακού προγραμματισμού και αυξημένη οικονομική τρωτότητα.
Η αύξηση των τιμών γης και κατοικιών υπήρξε ταχύτερη από την αύξηση των μισθών. Η πρόσβαση στην ιδιοκτησία προϋποθέτει πλέον υψηλή προκαταβολή και δανειακή δέσμευση που εκτείνεται σε τρεις δεκαετίες. Η κατοικία αντιμετωπίζεται ολοένα και περισσότερο ως επιχειρηματικό επενδυτικό προϊόν και λιγότερο ως θεμελιώδες κοινωνικό αγαθό.
Η πολιτική για την προσιτή κατοικία, ωστόσο, δεν εξαντλείται στη ρύθμιση της αγοράς. Περιλαμβάνει και τεχνικά εργαλεία, στα οποία η αρχιτεκτονική επιστήμη μπορεί να συμβάλει ουσιαστικά.
Για παράδειγμα η τυποποίηση και η προκατασκευή αποτελούν τεκμηριωμένα μέσα μείωσης του κόστους κατασκευής χωρίς υποβάθμιση της ποιότητας. Η επανάληψη λειτουργικών κατόψεων, η βιομηχανοποιημένη παραγωγή δομικών στοιχείων και ο ορθολογικός σχεδιασμός περιορίζουν τον χρόνο υλοποίησης, μειώνουν τις σπατάλες και εξορθολογίζουν τον προϋπολογισμό. Σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες, η συστηματική εφαρμογή μεθόδων που οδηγούν σε προκατασκευασμένα οικοδομικά στοιχεία έχει οδηγήσει σε μείωση κόστους της τάξεως του 10-20%, σε έργα μαζικής κατοικίας ακόμα μεγαλύτερο.
Η Κύπρος, λόγω του μεγέθους και της διοικητικής της δομής, μπορεί να αναπτύξει πρότυπα μοντέλα κατοικιών προσαρμοσμένα στο κλίμα, στις ενεργειακές απαιτήσεις και στις κοινωνικές ανάγκες του τόπου. Η βιοκλιματική αρχιτεκτονική, η ενεργειακή αποδοτικότητα και η ορθολογική χρήση γης μειώνουν όχι μόνο το αρχικό κόστος, αλλά και το μακροπρόθεσμο κόστος ενεργειακής κατανάλωσης.
Παράλληλα, απαιτείται συνεκτική θεσμική στρατηγική: αξιοποίηση δημόσιας γης, ενσωμάτωση ποσοστού προσιτών μονάδων σε μεγάλες αναπτύξεις, ενίσχυση συνεργατικών σχημάτων και συστηματική χαρτογράφηση των πραγματικών αναγκών. Η συνεργατική οργάνωση μπορεί να λειτουργήσει παρέχοντας στους πολίτες ιδιαίτερα τους νέους, συμμετοχή σε αποταμιεύσεις που θα εξασφαλίζουν ευνοϊκούς όρους αποπληρωμής δανείων.
Υπάρχει όμως και μια επιπλέον διάσταση, οικονομική και ηθική. Σε μια υγιή οικονομία, όταν τα εισοδήματα επαρκούν για αξιοπρεπή διαβίωση, δεν είναι ορθολογικό η κατοικία να μετατρέπεται σε μηχανισμό υπέρμετρης απορρόφησης πόρων. Όταν το κόστος στέγασης απομυζά το μεγαλύτερο μέρος του οικογενειακού εισοδήματος, περιορίζεται η δυνατότητα αποταμίευσης και δημιουργίας αποθεματικού ασφάλειας. Η οικονομική σταθερότητα μιας οικογένειας προϋποθέτει περιθώριο για αποταμίευση, επένδυση και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό.
Τα πλεονάσματα ενός ισορροπημένου οικογενειακού προϋπολογισμού δεν αποτελούν πολυτέλεια. Μπορούν να διοχετευθούν σε παραγωγικές επενδύσεις, ενισχύοντας την ανάπτυξη της χώρας. Η ενίσχυση των ιδιωτικών αποθεματικών συμβάλλει στη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, στηρίζει τη μετρημένη κατανάλωση και δημιουργεί δημοσιονομικό χώρο για δημόσιες πολιτικές.
Μια κοινωνία που δεν ασφυκτιά στεγαστικά διαθέτει μεγαλύτερη ικανότητα να στηρίξει συλλογικές επενδύσεις: στην παιδεία, υγεία, στα οδικά δίκτυα, στην κοινωνική πρόνοια, στις υποδομές. Η προσιτή κατοικία, συνεπώς, δεν αποτελεί μόνο κοινωνική πολιτική, συνιστά αναπτυξιακή επιλογή με πολλαπλασιαστικά οφέλη.
Η ευρωπαϊκή εμπειρία καταδεικνύει ότι η ισορροπία μεταξύ αγοράς και δημόσιας ευθύνης είναι εφικτή. Εκεί όπου η Τοπική Αυτοδιοίκηση διατηρεί ενεργό ρόλο, όπου εφαρμόζονται μηχανισμοί κοινωνικής κατοικίας και όπου η τεχνική καινοτομία μειώνει το κόστος, οι πόλεις παραμένουν βιώσιμες και κοινωνικά συνεκτικές.
Η Κύπρος οφείλει να διαμορφώσει δεκαετή εθνική στρατηγική προσιτής κατοικίας, βασισμένη σε δεδομένα, τεχνική γνώση και πολιτική βούληση. Η στέγη δεν μπορεί να παραμένει αποκλειστικά αγαθό μόνο των υψηλών εισοδημάτων, πεδίο εμπορικής αξιοποίησης, ούτε να αντιμετωπίζεται αποσπασματικά μέσω επιδοματικών παρεμβάσεων.
Το ουσιαστικό ερώτημα που είναι θεμελιώδες: θα οργανώσουμε τον χώρο κατοίκησης με όρους κοινωνικής δικαιοσύνης και μακροπρόθεσμης βιωσιμότητας ή θα επιτρέψουμε τη διεύρυνση ανισοτήτων που διαβρώνουν τη συνοχή;
Η απάντηση δεν αφορά μόνο την αγορά ακινήτων. Αφορά τη φυσιογνωμία της κυπριακής κοινωνίας στις επόμενες δεκαετίες. Απαιτείται ώριμη σκέψη. Δεν αρκεί η διαμαρτυρία· απαιτούνται δομικές λύσεις. Αυτό συνιστά πολιτική σοφία. Και η σοφία αυτή προϋποθέτει συστράτευση: της Πολιτείας, της Βουλής, των μελετητών -αρχιτεκτόνων και πολιτικών μηχανικών- των κατασκευαστικών εταιρειών και των επενδυτών (developers ). Η ποιότητα του σημερινού κατασκευαστικού προϊόντος αποδεικνύει ότι υπάρχει τεχνογνωσία. Εκείνο που απαιτείται είναι συντονισμένη, πολυεπίπεδη συνεργασία. Στο πλαίσιο της δημοκρατίας, η συλλογική δράση αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για τη διαμόρφωση αποτελεσματικών πολιτικών και την παροχή ουσιαστικής κοινωνικής στήριξης.
*Πρώην προέδρου ΕΤΕΚ