Land Auctions in Cyprus: Properties Sold for as Little as €21

Εάν κάποιος διαβάσει ότι ένας αγοραστής απέκτησε τεμάχιο γης και μάλιστα μέσω του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού στην τιμή μόλις των €21, θα νομίζει πως αναφερόμαστε στο επιτραπέζιο παιχνίδι Monopoly, μέσω του οποίου γίνονται εικονικές αγοραπωλησίες ιδιοκτησιών.
Άλλος μπορεί να νομίζει πως τον κοροϊδεύουμε, ωστόσο πρόκειται για πραγματική περίπτωση. Σύμφωνα με πληροφορίες του «Φ», πρόκειται για την πιο χαμηλή τιμή κατά την οποία κλείδωσε ηλεκτρονικός πλειστηριασμός εκποιημένων τεμαχίων μέσω της πλατφόρμας e-auction.
Το σύστημα ηλεκτρονικών πλειστηριασμών είναι σε εφαρμογή από τοn Δεκέμβριο του 2019 και το διαχειρίζεται η εταιρεία ACB E-Auctions Ltd, θυγατρική του Συνδέσμου Τραπεζών. Η συγκεκριμένη πράξη έγινε το 2023 σε κοινότητα της Ορεινής Λευκωσίας και αφορούσε την αγορά 25 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.) αγροτικής γης. Συγκεκριμένα, αποτελούσε μέρος πολλαπλού ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, με τον επιτυχόντα αγοραστή να αποκτά μερίδιο ¼ από χωράφι, συνολικής έκτασης 103 τ.μ. Μάλιστα, η τιμή έναρξης του πλειστηριασμού ήταν €20 και η διαδικασία ολοκληρώθηκε στα €21.
Αγόρασαν 3 τ.μ.
Αυτή η περίπτωση δεν είναι η μοναδική, καθώς άλλος προσφοροδότης απέκτησε μέσω της πλατφόρμας γη 3 τ.μ. στην τιμή των €80. Βάσει πληροφόρησης που εξασφάλισε ο «Φ», ο συγκεκριμένος πλειστηριασμός διενεργήθηκε το 2024 σε αγροτική γη στην Ορεινή Λεμεσού. Η επιφυλασσόμενη τιμή έναρξης του πλειστηριασμού ήταν €76, με το τελευταίο ποντάρισμα να κλείνει στα €80. Τα 3 τ.μ. αποτελούν το 1/5, μέρος πολλαπλού πλειστηριασμού γης έκτασης μόλις 15 τ.μ.
Πέρσι, η πιο φθηνή πώληση ακινήτου μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού αφορούσε 28 τ.μ. αγροτικής γης στην Επαρχία Λεμεσού, η οποία αγοράστηκε στην τιμή των €43. Αποτελούσε μέρος πολλαπλού πλειστηριασμού χωραφιού συνολικής έκτασης 511 τ.μ., δηλαδή ο αγοραστής εξασφάλισε μερίδιο 8/144 του ακινήτου. Η τιμή έναρξης του πλειστηριασμού ήταν €42.
Εξάλλου, το 2022, στο πλαίσιο της διαδικασίας ηλεκτρονικών εκποιήσεων, χωράφι 93 τ.μ. στην Επαρχία Λευκωσίας πέρασε στα χέρια αγοραστή στην τιμή των €122, με την τιμή έναρξης της διαδικασίας να ήταν €116. Να σημειωθεί ότι οι συγκεκριμένες περιπτώσεις αφορούσαν ενυπόθηκα ακίνητα που είχαν ως εξασφάλιση σε δάνεια δανειολήπτες, κυρίως από τον Συνεργατισμό.
Οι πιο πάνω περιπτώσεις μπορεί να προκαλούν γέλιο, αλλά παράλληλα προκαλούν προβληματισμό, καθώς αναδεικνύονται για άλλη φορά οι κακές πρακτικές του παρελθόντος, όπου οι ενυπόθηκοι δανειστές αποδέχονταν ως υποθήκη ό,τι τους δήλωναν οι δανειολήπτες. Κάτι που έχουν καταδείξει και τα πορίσματα των διαφόρων μελετών που έγιναν όταν αναζητούνταν τα αίτια που οδήγησαν στην οικονομική κρίση του 2013. Από τότε και μετά, η εποπτεία στον χρηματοπιστωτικό τομέα είναι στενή, ενώ οι διαδικασίες είναι εξαιρετικά αυστηρές.
Τα πιο ακριβά ακίνητα
Από την άλλη, τα πέντε πιο ακριβά ακίνητα που έχουν πωληθεί μέσω της πλατφόρμας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών είναι τα εξής:
–Επαγγελματικό ακίνητο, κλείδωσε στον πλειστηριασμό στην τιμή των €5.25 εκατ. Η επιφυλασσόμενη τιμή έναρξης του πλειστηριασμού ήταν €2 εκατ. και ανέβηκε η τιμή μέσω της πλειοδοσίας.
-Ακίνητο πωλήθηκε στα €2.2 εκατ., με την τιμή έναρξης του πλειστηριασμού να μην έχει διαφοροποιηθεί.
-Άλλο υποστατικό, η τελική τιμή που πωλήθηκε στον πλειστηριασμό ήταν €2.1 εκατ., ενώ η αρχική τιμή πώλησης ήταν €1.6 εκατ.
-Ενυπόθηκο τεμάχιο πωλήθηκε στην τιμή των €1.5 εκατ., ποσό το οποίο εκκίνησε ο πλειστηριασμός.
-Άλλο ακίνητο, για το οποίο ζητείτο αρχικά ποσό €926 χιλ., τελικά πωλήθηκε στην τιμή των €1.57 εκατ.
Βάσει της νομοθεσίας, η διαδικασία εκποίησης ξεκινά με τη διαδοχική αποστολή ειδοποιήσεων από τον ενυπόθηκο δανειστή προς τον οφειλέτη. Μετά την τελευταία προειδοποιητική επιστολή που αποστέλλουν οι πιστωτές προς τους δανειολήπτες, ο πλειστηριασμός προγραμματίζεται μετά από 45 ημέρες. Η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης, στον πρώτο πλειστηριασμό, δεν μπορεί να είναι κατώτερη του 80% της αγοραίας αξίας που προκύπτει από τις εκτιμήσεις. Στον δεύτερο πλειστηριασμό, η επιφυλασσόμενη τιμή μπορεί να μειωθεί κατά περίπτωση μέχρι 50% της αγοραίας αξίας. Μετά την επιτυχή πώληση, οι εισπράξεις χρησιμοποιούνται για εξόφληση του ενυπόθηκου χρέους, τόκων, εξόδων και τελών.
Στο σφυρί πέραν των 20 χιλ. – Πέτυχε το 16% των εκποιήσεων
Συνολικά, μέσω του συστήματος, βγήκαν ηλεκτρονικά στο σφυρί 20.042 ακίνητα (δεν αφορούν μοναδικά ακίνητα, καθώς μπορεί να βγήκαν στο σφυρί 2 φορές), από τα οποία πέτυχε το 16% των εκποιήσεων, δηλαδή 3.216 ακίνητα, τεμάχια γης, οικόπεδα, χωράφια κ.λπ.
Υπενθυμίζεται πως, μεταξύ 2020 και 2025, κατά περιόδους είχαν μπει στον πάγο οι εκποιήσεις, είτε μέσω νομοθετικών ρυθμίσεων από τη Βουλή, είτε μέσω εθελοντικής αναστολής από τους πιστωτές, δηλαδή τις τράπεζες και τις εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων.
Για παράδειγμα, το 2020 λόγω της πανδημίας του κορωνοϊού είχαν ανασταλεί οι εκποιήσεις για έξι μήνες. Μεταξύ 2021 και 2023, τα κόμματα με νομοθετική ρύθμιση πάγωσαν τους πλειστηριασμούς για κατοικίες αξίας μέχρι €350 χιλ., επαγγελματική στέγη με κύκλο εργασιών €750 χιλ. και αγροτεμάχια αξίας μέχρι €100 χιλ.
Εξάλλου, το 2024 ενδυναμώθηκε το νομικό πλαίσιο, με το οποίο θωρακίστηκαν οι δανειολήπτες μέσω της πρόσβασης τους στον Φορέα Επίλυσης Χρηματοοικονομικών Διαφορών, ενώ πέρσι από μόνες τους οι τράπεζες και οι εταιρείες εξαγοράς δανείων είχαν αναστείλει τις διαδικασίες εκποιήσεων για ακίνητα που ανήκαν σε δανειολήπτες στις πυρόπληκτες περιοχές, καθώς και για τους εγκλωβισμένους αγοραστές ακινήτων.
Από την ανάλυση των στοιχείων που εξασφάλισε ο «Φ», διαφαίνεται πως χρόνο με τον χρόνο αυξάνεται το ενδιαφέρον των πολιτών που συμμετέχουν στην πλατφόρμα της e-auction, εξασφαλίζοντας ακίνητα. Οι ψηλές τιμές των ενοικίων και για την αγορά διαμερισμάτων και κατοικιών, αλλά και τα ψηλά δανειστικά επιτόκια, αποτέλεσαν τις αιτίες για την αύξηση της αγοράς ακινήτων μέσω των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών.
Αναλυτικά έγιναν οι εξής πλειστηριασμοί:
-Το 2020 αναρτήθηκαν 1.081 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί, από τους οποίους πέτυχε το 8%, που αντιστοιχεί σε 84.
-Το 2021 βγήκαν στο σφυρί 34.422 ενυπόθηκα ακίνητα, από τα οποία πέτυχε το 12% των πλειστηριασμών, δηλαδή 417 ακίνητα. Η αρχική τιμή πώλησης ήταν €41.8 εκατ. και η τελική τιμή πώλησης €46.3 εκατ.
-Το 2022 έγιναν 4.104 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί, όπου πέτυχε το 14%, δηλαδή 457. Η αρχική τιμή πώλησης ακινήτων ήταν €52 εκατ. και τελικά πωλήθηκαν στα €56.22 εκατ.
-Το 2023 πέτυχε το 17% των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, δηλαδή 581 από το σύνολο των 3.521. Η τιμή έναρξης των πλειστηριασμών ήταν €50.6 εκατ. και τελικά πωλήθηκαν στα €56.9 εκατ.
-Το 2024 διενεργήθηκαν 4.211 πλειστηριασμοί, από τους οποίους πέτυχε το 20%, δηλαδή 858 ακίνητα. Η αρχική τιμή πώλησης ήταν €66.4 εκατ. και τελικά πωλήθηκαν στα €79 εκατ.
-Το 2025 παρέμεινε στο 20% το ποσοστό επιτυχίας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών. Εκποιήθηκαν συνολικά 3.608 ακίνητα και πέτυχε ο πλειστηριασμός για 739. Η επιφυλασσόμενη τιμή έναρξης των πλειστηριασμών ήταν €57.2 εκατ. και κλείδωσαν στα €71.7 εκατ.
Τριάντα πονταρίσματα ταυτόχρονα
Ουσιαστικά, η αξία των ενυπόθηκων ακινήτων κατά τους πλειστηριασμούς αυξήθηκε κατά 25%. Υπενθυμίζεται πως από το 2022 και μετά διεξάγονται μόνο ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί, καθώς έχουν σταματήσει οι φυσικοί πλειστηριασμοί. Στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς συμμετέχουν προσφοροδότες από την Κύπρο και το εξωτερικό, νοούμενου ότι έχουν εγγραφεί στην πλατφόρμα. Οι ενδιαφερόμενοι (φυσικά και νομικά πρόσωπα) έχουν πρόσβαση στη συγκεκριμένη πλατφόρμα των πλειστηριασμών μέσω ηλεκτρονικού υπολογιστή, τηλεφώνου και tablet.
Οι προσφορόδοτες μπορούν να επιλέξουν το ακίνητο που τους ενδιαφέρει και εντός 1-5 ημερών πριν από τον πλειστηριασμό θα πρέπει να καταθέσουν το ποσό της εγγύησης που αντιστοιχεί στο 10% της επιφυλασσόμενης τιμής του πλειστηριασμού. Υπήρχε περίπτωση όπου κατά τη διαδικασία ηλεκτρονικού πλειστηριασμού συμμετείχαν ταυτόχρονα 30 προσφοροδότες. Πάντως, υπήρξαν περιπτώσεις όπου οι ενδιαφερόμενοι πόνταραν στο τελευταίο δευτερόλεπτο του πλειστηριασμού, ο οποίος συνήθως διαρκεί περίπου 2 ώρες, κάτι που είχε ως αποτέλεσμα να μην αφομοιωθεί η προσφορά από το σύστημα.