Το Ανώτατο Δικαστήριο ανέτρεψε την πρωτόδικη απόφαση σε πολύχρονη διαμάχη (18-19 χρόνια) για υπό ανέγερση διαμερίσματα στη Λάρνακα και έστειλε την υπόθεση πίσω για επανεκδίκαση, κρίνοντας ότι το πρωτόδικο δικαστήριο προχώρησε χωρίς επαρκές πραγματικό υπόβαθρο σε ένα κρίσιμο ζήτημα νομιμοποίησης καταχώρισης αγωγής.
Μια υπόθεση που ξεκίνησε από την αγορά υπό ανέγερση διαμερισμάτων στο Αλεθρικό και κατέληξε σε καταγγελίες για απάτη, διάρρηξη συμβολαίων, τραπεζικές εκχωρήσεις και αλληλοκατηγορίες, δεν έκλεισε τελικά με την πρωτόδικη κρίση. Το Ανώτατο Δικαστήριο, σε δευτεροβάθμια δικαιοδοσία, έκρινε ότι η πρωτόδικη απόφαση ήταν τρωτή και την παραμέρισε, διατάσσοντας επανεκδίκαση της υπόθεσης από την αρχή. Με λίγα λόγια, αν και έχουν περάσει 18 χρόνια, το αν είχαν δίκιο οι αγοραστές ή η εταιρεία ανάπτυξης δεν κρίθηκε οριστικά. Κρίθηκε όμως πως δεν ήταν ορθός ο τρόπος με τον οποίο απορρίφθηκαν αρχικά τόσο η αγωγή όσο και η ανταπαίτηση.
Μια αγορά που πήγε στραβά
Η διαφορά αφορά εννέα αγοραστές, οι οποίοι την περίοδο 2007 με 2008 είχαν αγοράσει, με ξεχωριστά πωλητήρια έγγραφα, υπό ανέγερση διαμερίσματα στο Αλεθρικό της Λάρνακας από την εταιρεία V.K.C.A. Quality Ltd. Για να χρηματοδοτηθεί η αγορά, οι περισσότεροι συνήψαν ξεχωριστές δανειακές συμβάσεις με τράπεζες, ενώ δύο ζευγάρια είχαν κοινές συμφωνίες. Η εταιρεία είχε εγγυηθεί τις υποχρεώσεις τους και το συμφωνημένο τίμημα θα καταβαλλόταν από τις τράπεζες προς την πωλήτρια εταιρεία.
Οι αγοραστές στράφηκαν από κοινού κατά της εταιρείας, υποστηρίζοντας δύο βασικά πράγματα. Πρώτον, ότι υπήρξε απάτη και συμπαιγνία με άλλα πρόσωπα, με αποτέλεσμα να οδηγηθούν στην υπογραφή των πωλητηρίων για ακίνητα που τότε ήταν ακόμη υπό ανέγερση. Δεύτερον, ότι υπήρξε διάρρηξη των συμφωνιών πώλησης, επειδή τα διαμερίσματα δεν παραδόθηκαν έγκαιρα, και ότι οι ίδιοι τερμάτισαν νόμιμα τις συμφωνίες. Ζητούσαν, ανάλογα με τη νομική βάση, δηλωτικές αποφάσεις, επιστροφή των χρημάτων που είχαν καταβληθεί, αποζημιώσεις, τόκους και έξοδα.
Από την άλλη, η εταιρεία απέρριπτε πλήρως τους ισχυρισμούς περί απάτης ή απόκρυψης στοιχείων. Υποστήριζε ότι η ίδια είχε εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις και ότι το πρόβλημα βρισκόταν στους αγοραστές, οι οποίοι δεν πλήρωσαν τα οφειλόμενα υπόλοιπα και δεν εξυπηρέτησαν τις δανειακές τους υποχρεώσεις. Παράλληλα κατέθεσε ανταπαίτηση, υποστηρίζοντας ότι οι ίδιοι οι αγοραστές είχαν διαρρήξει τις συμφωνίες. Ζητούσε, μεταξύ άλλων, δηλωτική απόφαση για νόμιμο τερματισμό, απόσυρση πωλητηρίων από το Κτηματολόγιο, πώληση των ακινήτων για κάλυψη δανείων και καταβολή των υπολοίπων ποσών που θεωρούσε ότι οφείλονταν.
Δεν έχετε δικαίωμα αγωγής!
Το κρίσιμο σημείο στην υπόθεση ήταν ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν μπήκε καν στην ουσία των καταγγελιών περί απάτης ή διάρρηξης συμβολαίων. Έκρινε, αυτεπάγγελτα μάλιστα, ότι οι αγοραστές δεν είχαν νομιμοποίηση να προωθήσουν την αγωγή τους, επειδή είχαν εκχωρήσει τα δικαιώματα που απορρέουν από τα πωλητήρια έγγραφα στις τράπεζες που τους δανειοδότησαν. Με βάση αυτή τη συλλογιστική, θεώρησε ότι χωρίς τη συνένωση των τραπεζών ως διαδίκων η αγωγή ήταν καταδικασμένη σε απόρριψη.
Το ίδιο πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε και την ανταπαίτηση της εταιρείας, αλλά για διαφορετικό λόγο. Έκρινε ότι τα ζητήματα που ήγειρε η εταιρεία είχαν ήδη επιλυθεί μέσα από αποφάσεις του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας, οι οποίες είχαν εκδοθεί σε αγωγές που είχαν κινήσει οι τράπεζες κατά ορισμένων αγοραστών και της ίδιας της εταιρείας, με βάση τα έγγραφα εκχώρησης. Με άλλα λόγια, το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι δεν είχε λόγο να εκδικάσει τις αγωγές γιατί τα όποια θέματα προέκυπταν είχαν επιλυθεί με άλλες δικαστικές αποφάσεις.
Έτσι, απορρίφθηκαν οι αγωγές και της μίας και της άλλης πλευράς, αλλά η υπόθεση κάθε άλλο παρά έκλεισε.
Με λειψά στοιχεία
Το Ανώτατο Δικαστήριο εστίασε στο πώς ακριβώς προέκυψε η θέση ότι όλοι οι αγοραστές είχαν εκχωρήσει τα δικαιώματά τους στις τράπεζες. Από τη μαρτυρία που είχε παρουσιαστεί στο πρωτόδικο στάδιο, υπήρχε κατατεθειμένη συμφωνία εκχώρησης μόνο για έναν από τους αγοραστές. Για τους υπόλοιπους δεν είχε προσαχθεί σαφής μαρτυρία ότι υπήρχε αντίστοιχη εκχώρηση, ούτε είχε τεθεί ως δεδομένο ότι ένα συγκεκριμένο έγγραφο αποτελούσε ενδεικτικό υπόδειγμα για όλους. Το ίδιο το Ανώτατο σημειώνει ότι η σχετική συλλογιστική του πρωτόδικου δικαστηρίου δεν στηριζόταν επαρκώς στη μαρτυρία.
Η απόφαση του Ανωτάτου πάει ακόμη πιο πέρα. Επισημαίνει ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν εξέτασε ούτε ερμήνευσε τις πρόνοιες της μόνης συμφωνίας εκχώρησης που είχε καταχωριστεί, πριν καταλήξει ότι υπήρχε τέτοια εκχώρηση με συνέπειες στη νομιμοποίηση προσφυγής στην Δικαιοσύνη με αγωγή. Ουσιαστικά αποφάνθηκε πως άλλο να υπάρχει μια εκχώρηση ως εξασφάλιση δανείου και άλλο να έχει αποξενωθεί πλήρως ο αγοραστής από κάθε δικαίωμα αγωγής. Αυτή ακριβώς η διάκριση επιχειρήθηκε να τεθεί από τους αγοραστές και το Ανώτατο ουσιαστικά είπε ότι δεν μπορούσε να λυθεί πρόχειρα ή υποθετικά.
Λάθος η πρωτόδικη απόφαση
Το Ανώτατο αναγνωρίζει ότι ζητήματα δημόσιας τάξης, όπως η νομιμοποίηση ενός διαδίκου να κάνει χρήση ένδικων μέσων, μπορούν πράγματι να εξεταστούν αυτεπάγγελτα από το δικαστήριο και σε καμία περίπτωση δεν λέει δηλαδή ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν είχε δικαίωμα να ανοίξει το θέμα μόνο του. Αυτό όμως μπορεί να γίνει μόνο όταν υπάρχει σαφές και αδιαμφισβήτητο πραγματικό υπόβαθρο. Στην παρούσα περίπτωση, αυτό το υπόβαθρο δεν υπήρχε.
Το Ανώτατο θεωρεί επίσης αξιοσημείωτο ότι το πρωτόδικο δικαστήριο αποφάσισε επί του θέματος χωρίς προηγουμένως να το θέσει στις δύο πλευρές για να ακούσει τις θέσεις τους. Κανονικά, σημειώνει, η παράλειψη αυτή δεν οδηγεί πάντοτε από μόνη της σε ακύρωση μιας απόφασης, αλλά σε αυτή την υπόθεση συνδυάστηκε με ανεπαρκές πραγματικό υπόβαθρο και με μη εξέταση των όρων του μοναδικού εγγράφου εκχώρησης που βρισκόταν ενώπιον του δικαστηρίου και κάπως έτσι χάθηκε η ισορροπία.
Παλιές αποφάσεις τραπεζών αρκούσαν
Το Ανώτατο στάθηκε και σε ένα δεύτερο πρόβλημα. Κατά την ακρόαση είχαν κατατεθεί αποφάσεις που είχαν εκδοθεί σε άλλες αγωγές, από τράπεζες εναντίον ορισμένων αγοραστών και της εταιρείας. Όμως, όπως καταγράφει η απόφαση του Ανωτάτου, δεν υπήρχε μαρτυρία για το τι ακολούθησε μετά από εκείνες τις αποφάσεις. Δεν ήταν γνωστό αν υπήρξαν διευθετήσεις, ποια ήταν η τελική κατάληξη ή ποιο ακριβώς ήταν το πρακτικό και νομικό αποτέλεσμα για τα εμπλεκόμενα μέρη.
Αυτό έχει σημασία, γιατί το πρωτόδικο δικαστήριο χρησιμοποίησε εκείνες τις αποφάσεις για να στηρίξει τόσο την απόρριψη της αγωγής όσο και την απόρριψη της ανταπαίτησης. Το Ανώτατο ουσιαστικά είπε ότι δεν μπορεί να στηριχτεί μια τέτοια κατάληξη πάνω σε ημιτελές αποδεικτικό υλικό.
Πάλι από την αρχή
Το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε πως η εξέλιξη της υπόθεσης δημιούργησε μια «παραδοξότητα». Με ανεπαρκή πραγματική βάση, χωρίς να τεθεί εγκαίρως το κρίσιμο ζήτημα νομιμοποίησης του ένδικου μέσου της αγωγής στις δύο πλευρές και χωρίς να ερμηνευτούν οι σχετικές πρόνοιες του μοναδικού εγγράφου εκχώρησης, το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε και την απαίτηση και την ανταπαίτηση. Υπό αυτές τις περιστάσεις, κρίθηκε ότι το Ανώτατο δεν μπορούσε να οδηγηθεί σε ασφαλή συμπεράσματα επί της ουσίας και ότι η μόνη θεσμικά καθαρή λύση ήταν η επανεκδίκαση της υπόθεσης.
Έτσι, η έφεση των αγοραστών και η αντέφεση της εταιρείας πέτυχαν αμφότερες. Η πρωτόδικη απόφαση παραμερίστηκε και η υπόθεση επιστρέφει για νέα εκδίκαση.
Δεδομένου ότι πέτυχαν και η έφεση και η αντέφεση, η συγκεκριμένη απόφαση δίνει νομικό έρεισμα και στις δύο πλευρές να μιλούν για επιτυχία στο εφετειακό στάδιο, αφού αμφότερες ανέτρεψαν το πρωτόδικο αποτέλεσμα εκεί όπου τις έθιγε.
Η ουσία της διαφοράς δεν έχει ακόμη λυθεί. Δεν έχει κριθεί οριστικά αν υπήρξε απάτη, αν τα διαμερίσματα παραδόθηκαν εκπρόθεσμα με τρόπο που να δικαιολογεί τερματισμό, αν οι αγοραστές αθέτησαν τις δικές τους υποχρεώσεις ή τι ακριβώς σημαίνουν νομικά οι εκχωρήσεις προς τις τράπεζες σε κάθε ξεχωριστή περίπτωση. Αυτά θα κριθούν στην επανεκδίκαση, όπου θα πρέπει να τεθεί καθαρό αποδεικτικό πλαίσιο.
Την ομόφωνη απόφαση εξέδωσε το Ανώτατο Δικαστήριο με σύνθεση την Πρόεδρο Κ. Σταματίου, Χ. Μαλάχτο και Λ. Δημητριάδου-Ανδρέου. Για τους αγοραστές (όλοι αλλοδαποί) εμφανίστηκε η δικηγόρος Κ. Φελλά εκ μέρους του γραφείου Γ. Φ. Πιττάτζης ΔΕΠΕ, ενώ για την εταιρεία V.K.C.A. Quality Ltd εμφανίστηκε η δικηγόρος Χρ. Ζίκκου εκ μέρους του γραφείου Αντώνης Α. Παπαλλής & Συνεργάτες ΔΕΠΕ.
Cyprus Times
Judicial marathon of 19 years… and the case goes to a new trial from the beginning!
The Supreme Court overturned a first-instance decision in a 19-year dispute over the construction of apartments in Larnaca. The case involved buyers who accused the development company of fraud and breach of contract, while the company rejected the allegations and accused the buyers of non-payment. The Supreme Court ruled that the first-instance court did not have sufficient factual basis to dismiss the lawsuits and ordered a retrial of the case from the beginning. The dispute began in 2007-2008 with the purchase of apartments in Alethriko and includes allegations of fraud, breach of contract and bank assignments.
