Συνολικά 219.635 οικιστικές μονάδες, οι οποίες βρίσκονται σε 20.919 κοινόκτητες οικοδομές παγκυπρίως, επηρεάζονται από τη νομοθεσία η οποία προωθήθηκε τον Αύγουστο του 2023 προς έγκριση από τη Βουλή υπό τον γενικό τίτλο «Ο Περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών θεμάτων Νόμος του 2023», με σκοπό να λύσει τα χρονίζοντα προβλήματα που αφορούν εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες. Τα στοιχεία τα οποία θα κατατεθούν σήμερα ενώπιον της κοινοβουλευτικής επιτροπής Εσωτερικών, προέρχονται από το Τμήμα Κτηματολογίου και σύμφωνα με αυτά, η εικόνα με τις κοινόκτητες οικοδομές, έχει ως ακολούθως:
>> Οι εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές ανέρχονται σε 14.208 παγκυπρίως και αφορούν 159.659 οικιστικές μονάδες (κυρίως διαμερίσματα).
>> Οι μη εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές ανέρχονται σε 6.711 (παγκυπρίως) και αφορούν 59.976 μονάδες.
Ο μεγαλύτερος όγκος εγγεγραμμένων κοινόκτητων οικοδομών βρίσκεται στη Λευκωσία (4.927) και αντιπροσωπεύουν 53.553 μονάδες, ενώ οι λιγότερες εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές (898) βρίσκονται στη Λάρνακα και αντιπροσωπεύουν 9.895 μονάδες.
Όσον αφορά τις μη εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές, οι περισσότερες, επίσης, βρίσκονται στη Λευκωσία και ανέρχονται σε 2.297 οικοδομές αντιπροσωπεύοντας 19.688 μονάδες. Οι λιγότερες μη εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές βρίσκονται στη Λάρνακα (758) και αντιπροσωπεύουν 6.865 μονάδες.
Συνολικά, στη Λευκωσία υπάρχουν 7.224 κοινότητες οικοδομές (εγγεγραμμένες και μη) και αντιπροσωπεύουν 73.241 μονάδες. Στην Αμμόχωστο υπάρχουν 1.832 κοινόκτητες οικοδομές και αντιπροσωπεύουν 19.266 μονάδες.
Για τους ΕΟΑ, οι αριθμοί είναι καθοριστικής σημασίας υπό την έννοια ότι, με βάση αυτούς, θα αξιολογήσουν κατά πόσον η ανάληψη της διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών δεν θα τους προκαλεί ζημιά, δεδομένου ότι θα απαιτηθεί η πρόσληψη πρόσθετου προσωπικού το οποίο θα διεκπεραιώνει το όλο έργο.
Όπως είναι γνωστό, στην τελευταία συνεδρίαση της κοινοβουλευτικής επιτροπής Εσωτερικών, ενώπιον της οποίας συζητείται το σχετικό νομοσχέδιο, ο πρόεδρος του ΕΟΑ Λευκωσίας, Κωνσταντίνος Γιωρκάτζης, μιλώντας εκ μέρους και των υπολοίπων συναδέλφων του, ανέφερε ότι το υπουργείο Εσωτερικών δεν διαβουλεύθηκε μαζί τους προτού τους αναθέσει την ευθύνη διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών.
Σημειώνεται πως, εκ των υστέρων, πραγματοποιήθηκαν συσκέψεις με τη συμμετοχή των αρμοδίων Τμημάτων του υπουργείου Εσωτερικών και των προέδρων των ΕΟΑ, με τους τελευταίους να ζητούν την εκπόνηση μελέτης σχετικά με την ανάληψη της αρμοδιότητας από τους ΕΟΑ και τη λειτουργία Υπηρεσίας Εγγραφής και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών Κοινόκτητων Οικοδομών στους Οργανισμούς. Τη σχετική μελέτη εκπόνησε το Τμήμα Κτηματολογίου και αυτή περιλαμβάνει και υπολογισμό του απαιτούμενου προσωπικού ανά επαρχία, καθώς και εκτίμηση του κόστους των απολαβών των υπαλλήλων σε σχέση με τα ανταποδοτικά τέλη, ώστε να διαφανεί κατά πόσον τα τέλη είναι ικανοποιητικά για τη λειτουργία της Υπηρεσίας. Υπολογίστηκαν, επίσης, τα τέλη που θα προκύψουν αν υιοθετηθεί η εισήγηση για υπολογισμό τους με βάση τον αριθμό των οικιστικών μονάδων. Το Κτηματολόγιο εισηγείται όπως η χρέωση της εγγραφής και του διορισμού διαχειριστικής Επιτροπής βασιστεί στον αριθμό των μονάδων της κάθε ανάπτυξης.
Τι προνοεί το νομοσχέδιο
Με βάση την προωθούμενη νομοθεσία, οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης αναλαμβάνουν την Υπηρεσία Εγγραφής και Εποπτείας, Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών Κοινόκτητων Οικοδομών. Σημειώνεται, πως κοινόκτητες οικοδομές θεωρούνται όσες διαθέτουν από πέντε μονάδες και άνω. Η συντριπτική πλειονότητα αφορά διαμερίσματα, αλλά υπάρχουν και κυρίως οργανωμένα συγκροτήματα οικιών.
Οι ΕΟΑ ανέπτυξαν τις θέσεις τους με επιστολή την οποίαν έστειλαν στον υπουργό Εσωτερικών και την οποίαν κοινοποίησαν και στην κοινοβουλευτική επιτροπή Εσωτερικών. Σε αυτήν καταγράφονται και τα ακόλουθα:
Με βάση το νομοσχέδιο, οι ΕΟΑ αναλαμβάνουν την ευθύνη σύστασης και λειτουργίας των διαχειριστικών Επιτροπών όλων των κοινόκτητων οικοδομών. Συγκεκριμένα, μεταξύ άλλων, θα έχουν τις ακόλουθες αρμοδιότητες:
>> Εγγραφή διαχειριστικών Επιτροπών και τήρηση μητρώου.
>> Επίβλεψη της λειτουργίας των διαχειριστικών Επιτροπών.
>> Επίλυση προσωπικών διαφορών μεταξύ των συνιδιοκτητών.
>> Επιβολή διοικητικού προστίμου σε διαχειριστικές Επιτροπές ή/και σε ιδιοκτήτες.
Η αρχική πρόταση Νόμου προνοούσε την ίδρυση Συμβουλίου Εγγραφής το οποίο θα χειριζόταν τα θέματα διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, κάτι το οποίο δεν έγινε αποδεκτό από το υπουργείο Εσωτερικών και αποφασίστηκε όπως η αρμοδιότητα να μεταφερθεί στις τοπικές Αρχές. Οι δήμοι αντέδρασαν έντονα στην ανάληψη της εν λόγω ευθύνης και ακολούθησαν διαβουλεύσεις με την Ένωση Δήμων.
«Αντιλαμβανόμαστε», αναφέρεται στην επιστολή των ΕΟΑ προς το υπουργείο Εσωτερικών, «ότι είχατε προχωρήσει σε διαβουλεύσεις με την Ένωση Δήμων. Θα μπορούσαν να είχαν ενημερωθεί τα Προσωρινά Συντονιστικά Συμβούλια που ήταν υπεύθυνα για την προετοιμασία των Επαρχιακών Οργανισμών και κάτι τέτοιο δεν έγινε».
Πού εστιάζονται οι διαφωνίες των ΕΟΑ
Με τη μεταρρύθμιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τη μεταφορά των αρμοδιοτήτων της αδειοδότησης στους ΕΟΑ, το υπουργείο Εσωτερικών αποφάσισε η αρμοδιότητα της διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών να μεταφερθεί στους ΕΟΑ.
Οι ΕΟΑ δεν συμμετείχαν στην συγγραφή του νομοσχεδίου, ούτε στη δημόσια διαβούλευση που έγινε, εφόσον είχε ήδη ετοιμαστεί πριν τη δημιουργία τους. Οι ΕΟΑ κλήθηκαν για πρώτη φορά στη Βουλή για συζήτηση του θέματος στις 25/11/2024. Όταν συζητήθηκε το νομοσχέδιο στη συνεδρία της κοινοβουλευτικής Επιτροπής Εσωτερικών στις 25/09/2025, δεν παρευρέθηκε κανένας ΕΟΑ.
Ο κ. Γιωρκάτζης θεωρεί πως η εγγραφή και εποπτεία της λειτουργίας των διαχειριστικών Επιτροπών δεν αφορά συναφείς αρμοδιότητες του ΕΟΑ, και ως εκ τούτου δεν πρέπει να μεταφερθεί σε αυτούς. Για τη διεκπεραίωση της εργασίας, απαιτείται η δημιουργία νέας Υπηρεσίας στους ΕΟΑ, η οποία να στελεχωθεί με μεγάλο αριθμό ατόμων, δεδομένου του πολύ μεγάλου αριθμού κοινόκτητων οικοδομών που υφίστανται στην πρωτεύουσα, οι οποίοι να κατέχουν εμπειρία στο αντικείμενο, το οποίο δεν έχει προβλεφθεί στη δομή των ΕΟΑ. Τα τέλη που προβλέπονται στο νομοσχέδιο είναι μηδαμινά και δυσανάλογα σε σχέση με τα λειτουργικά και άλλα έξοδα που θα επωμισθούν οι ΕΟΑ για τη σύσταση της νέας Υπηρεσίας και πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι αποτελούν αυτοχρηματοδοτούμενους Οργανισμούς. Γι’ αυτούς και για άλλους λόγους, οι ΕΟΑ δηλώνουν ανέτοιμοι να αναλάβουν τη συγκεκριμένη Υπηρεσία.
Κατά τη διάρκεια της τελευταίας συνεδρίας της κοινοβουλευτικής επιτροπής Εσωτερικών, οι ΕΟΑ ζήτησαν παράταση για διαβούλευση. Παράλληλα, είχαν υποδείξει πως δεν νοείται να ζητείται ανάληψη αρμοδιοτήτων χωρίς μελέτη επί της ανταποδοτικότητας των τελών, δομή, γραφεία στέγασης λογισμικό με συγκεκριμένη ροή εργασίας και προετοιμασία ανάληψης καθηκόντων, τονίζοντας ότι οι ΕΟΑ δεν μπορούν να ανταποκριθούν ως έχουν σήμερα στις απαιτήσεις της εν λόγω διαχείρισης. Κατά τη διάρκεια της σημερινής συνεδρίας θα διαφανεί κατά πόσον οι ΕΟΑ και το υπουργείο Εσωτερικών τα βρήκαν, ώστε να προχωρήσει η διαδικασία έγκρισης του νομοσχεδίου.
219,919 Units in 20,919 Co-owned Buildings – Golden Section and Regulation of Anarchy Sought in Parliament Today
According to data from the Land Registry, the new legislation on the management of co-owned buildings affects 219,635 residential units in 20,919 buildings across Cyprus. Of these, 159,659 units are in registered and 59,976 in unregistered co-owned buildings. Nicosia has the largest number of co-owned buildings (7,224) and residential units (73,241), while Larnaca has the fewest (898 and 9,895 respectively). The Real Estate Development Organizations (REDOs) express concerns about taking over the management of these buildings, as this will require additional staff and resources. The Ministry of Interior had assigned the management responsibility to the REDOs without prior consultation, which caused reactions. Following meetings, the REDOs requested a study to assess the feasibility of taking over the responsibility and estimate the operating costs of the relevant service.
