Cyprus Housing Crisis: Current Situation and Next Steps

Το στεγαστικό στην Κύπρο έχει μετατραπεί σε ζήτημα κοινωνικής συνοχής και αναπτυξιακής αντοχής. Δεν αφορά μόνο τις ευάλωτες ομάδες, αλλά όλο και περισσότερα μεσαία νοικοκυριά, νέους επιστήμονες, νέες οικογένειες, εργαζόμενους που αδυνατούν να βρουν κατοικία σε λογικό κόστος κοντά στην εργασία και τις υπηρεσίες. Το ΕΤΕΚ αντιμετωπίζει το θέμα ως εθνική προτεραιότητα, γιατί η στέγη δεν είναι πολυτέλεια· είναι βασική προϋπόθεση αξιοπρεπούς διαβίωσης και παραγωγικής οικονομίας.
Η σημερινή κρίση δεν είναι μονοδιάστατη. Από τη μια, υπάρχει «ποσοτική ψαλίδα» προσφοράς και ζήτησης. Από την άλλη, υπάρχει μια βαθύτερη ποιοτική αναντιστοιχία: σημαντικό μέρος της νέας παραγωγής δεν αντιστοιχεί στο προφίλ και στο εισοδηματικό εύρος όσων αναζητούν στέγη, ούτε στις σύγχρονες χωρικές ανάγκες των νοικοκυριών, τα οποία είναι μικρότερα, με αυξημένες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης, λειτουργικότητας και προσβασιμότητας. Άρα, η επιτυχία δεν μπορεί να μετριέται μόνο στον αριθμό των μονάδων που μπαίνουν στην αγορά, αλλά στο κατά πόσο η προσφορά έχει τα χαρακτηριστικά που χρειάζεται ο μέσος άνθρωπος.
Τα τελευταία χρόνια έγιναν βήματα πολιτικής, και θέλω να το αναγνωρίσω: προτάσεις του ΕΤΕΚ έχουν ήδη αξιοποιηθεί σε σημαντικό βαθμό στη διαμόρφωση μέτρων και σχεδίων. Όμως, η πίεση παραμένει ιδίως στην αγορά ενοικίου και η κλίμακα του προβλήματος απαιτεί συμπληρωματικές παρεμβάσεις με συνέπεια, διάρκεια και διαφάνεια. Αυτό που λείπει συχνά δεν είναι η καλή πρόθεση, αλλά η δυνατότητα να μετράμε, να προβλέπουμε και να διορθώνουμε έγκαιρα, με βάση δεδομένα και όχι με αποσπασματικές αντιδράσεις.
Σήμερα οι αρμοδιότητες που σχετίζονται με τη στέγαση είναι διασκορπισμένες σε πολλούς οργανισμούς, με επικαλύψεις και βραδύτητα αποφάσεων. Γι’ αυτό θεωρούμε κρίσιμη τη θεσμοθέτηση του Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής. Ένας θεσμός με σαφή εντολή να συλλέγει και να επεξεργάζεται δεδομένα, να παρακολουθεί τάσεις, να αξιολογεί την αποτελεσματικότητα μέτρων και να εισηγείται διορθωτικές κινήσεις, τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μεσο-μακροπρόθεσμα. Χωρίς συστηματική ποσοτικοποίηση του μεγέθους και της δυναμικής του προβλήματος, η αγορά θα συνεχίσει να λειτουργεί με αδιαφάνεια και η Πολιτεία θα δυσκολεύεται να στοχεύσει σωστά, να καθοδηγήσει και να αξιολογήσει με μετρήσιμους δείκτες.
Παράλληλα, πρέπει να ενεργοποιήσουμε το υφιστάμενο οικιστικό απόθεμα, ιδίως τις κενές ή υπο-χρησιμοποιούμενες μονάδες. Πρόκειται για την πιο άμεση «αιχμή» ανακούφισης, όμως μέχρι σήμερα δεν αξιοποιήθηκε στην κλίμακα που χρειάζεται. Απαιτείται ένα πιο αποφασιστικό μίγμα κινήτρων, αλλά και αντικινήτρων, για να σπάσει η αδράνεια. Η πρόταση για ετήσιο τέλος σε κενές και σε αχρησία κατοικίες, με πρακτικούς τρόπους τεκμηρίωσης, δημιουργεί πραγματική πίεση ένταξης στην αγορά. Ταυτόχρονα, χρειάζονται στοχευμένες φορολογικές ελαφρύνσεις και εργαλεία ανακαίνισης, με όρους που να διασφαλίζουν ότι το όφελος επιστρέφει ως πραγματική διάθεση μονάδων προς πώληση ή ενοικίαση σε προσιτό πλαίσιο.
Στο ίδιο πλαίσιο, οφείλουμε να προωθήσουμε μετατροπές και αλλαγές χρήσης όπου είναι λογικό και πολεοδομικά εφικτό: κενά εμπορικά που μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες, αστικές αναπλάσεις που φέρνουν ζωή πίσω σε κέντρα πόλεων, και σχήματα που διευκολύνουν την ορθολογική αξιοποίηση μεγάλων υπο-κατοικούμενων κατοικιών. Η πραγματικότητα των «δωματίων φαντασμάτων» δεν είναι μόνο κοινωνική στρέβλωση· μπορεί να γίνει ευκαιρία, αν δημιουργηθούν μηχανισμοί που επιτρέπουν ασφαλείς λύσεις ανταλλαγών, συν-κατοίκησης ή μετακίνησης σε μικρότερες μονάδες όταν οι ανάγκες αλλάζουν, ιδιαίτερα για άτομα που βγαίνουν στη σύνταξη.
Εξίσου σημαντικό είναι να αλλάξουμε την πεπατημένη στην παραγωγή κατοικίας, ενισχύοντας το build-to-rent. Η Κύπρος παραμένει εγκλωβισμένη στο μοντέλο «κτίζω-πουλώ», ενώ χρειαζόμαστε συστηματική ανάπτυξη αποθέματος ειδικά για ενοικίαση, με σταθερούς κανόνες, κίνητρα και μακροπρόθεσμη διαχείριση. Αυτό μπορεί να λειτουργήσει ως μηχανισμός σταθεροποίησης της αγοράς ενοικίου και να μειώσει τις απότομες μεταβολές τιμών. Για να προσελκύσουμε θεσμικούς επενδυτές, απαιτείται προβλεψιμότητα στη σχέση ιδιοκτήτη-ενοικιαστή και αποτελεσματική επίλυση διαφορών, αλλά και αξιολόγηση κρίσιμων παραμέτρων, όπως το καθεστώς ΦΠΑ που σήμερα ενδέχεται να καθιστά τέτοιες επενδύσεις λιγότερο ελκυστικές. Επιπρόσθετα, ο θεσμός πρέπει να ενσωματωθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό και να στηριχθεί διοικητικά, π.χ. με προτεραιότητα στην αδειοδότηση, ενώ απαιτείται οργανωμένη προσπάθεια προσέλκυσης θεσμικών επενδυτών με ενεργό ρόλο και των αρμόδιων φορέων προώθησης επενδύσεων.
Ταυτόχρονα, οφείλουμε να ρυθμίσουμε με τεκμηρίωση τη βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, εκεί όπου αφαιρεί κρίσιμες μονάδες από τη μακροχρόνια αγορά και εκτοξεύει τα ενοίκια. Δεν είναι θέμα δαιμονοποίησης ενός κλάδου, αλλά θέμα ισορροπίας. Χρειαζόμαστε πλήρη χαρτογράφηση και παρακολούθηση, κανόνες που διαφοροποιούνται ανά περιοχή όταν αποδεικνύεται ότι αποδυναμώνεται η μόνιμη κατοίκηση, και ρυθμίσεις που μειώνουν στρεβλώσεις έναντι της μακροχρόνιας μίσθωσης. Η πολιτική οφείλει να προστατεύει τον πυρήνα της κατοικίας ως μόνιμου κοινωνικού αγαθού, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής πίεσης.
Σε επίπεδο πολεοδομικής πολιτικής, θεωρούμε ότι η υποχρεωτική παραγωγή προσιτής στέγης μέσω των νέων Τοπικών Σχεδίων είναι εργαλείο που πρέπει να αξιοποιηθεί με σοβαρότητα. Σε αναπτύξεις πέραν ενός σαφούς κατωφλίου, και ιδίως όπου παραχωρείται πολεοδομικό όφελος, μπορεί να απαιτείται ελάχιστο ποσοστό προσιτών κατοικιών ή ισοδύναμες μορφές συμμόρφωσης. Όμως, αυτό πρέπει να συνοδεύεται από καθαρό ορισμό «προσιτότητας» συνδεδεμένο με εισόδημα και ανώτατη τιμή/ενοίκιο, ελάχιστη διάρκεια δέσμευσης ώστε οι μονάδες να παραμένουν προσιτές στον χρόνο, και μηχανισμό βιωσιμότητας ώστε να αποφεύγεται το μπλοκάρισμα της παραγωγής σε περιόδους αυξημένου κόστους. Παράλληλα, πρέπει να εξεταστεί αφού δοθεί συγκεκριμένος και αμετάκλητος χρόνος ένταξης αδρανούσας γης μέσω κινήτρων, η φορολόγηση της αδρανούσας γης, ως αντικίνητρο στην καιροσκοπική κατακράτηση σε ώριμες περιοχές, ώστε να «ξεκλειδώνεται» προσφορά εκεί όπου σήμερα η αδράνεια παρατείνεται.
Επίσης πρέπει να μιλήσουμε με ειλικρίνεια και για τη ζήτηση. Η αγορά δεν επηρεάζεται μόνο από το τι χτίζουμε, αλλά και από το ποιος αγοράζει, που και με ποιες προϋποθέσεις. Η προοπτική ένταξης της Κύπρου στη ζώνη Σένγκεν μπορεί να αυξήσει κινητικότητα και ζήτηση στην αγορά ακινήτων. Το κρίσιμο δεν είναι η αύξηση αυτή καθαυτή, αλλά να υπάρχει ενεργή, προληπτική διακυβέρνηση της πλευράς της ζήτησης, ώστε να μην δημιουργηθούν ή να μην ενταθούν στρεβλώσεις, όπως εκτόπιση των ντόπιων από προνομιούχες περιοχές και πίεση στη μακροχρόνια μίσθωση. Χρειαζόμαστε συντονισμό στεγαστικής πολιτικής με καθεστώτα διαμονής, κανόνες γεωγραφικής στόχευσης όπου τεκμηριώνεται υπερ-συγκέντρωση, αυστηρότερο πλαίσιο για βραχυχρόνιες μισθώσεις σε ζώνες υψηλής πίεσης και μηχανισμό δεικτών που ενεργοποιεί έγκαιρα προσαρμογές πολιτικής.
Θέμα το οποίο χρήζει επίσης προσοχής είναι η αξιολόγηση των τεχνικών και κτηριοδομικών απαιτήσεων, με σκοπό την κατάργηση ή τροποποίηση αχρείαστων κτηριολογικών απαιτήσεων και εύρεση έξυπνων λύσεων ή εναλλακτικών υλικών για μείωση κόστους. Συναφώς, οι προσπάθειες για περαιτέρω απλοποίηση και επιτάχυνση της διαδικασίας πολεοδομικής και οικοδομικής αδειοδότησης θα πρέπει να συνεχιστεί, καθώς και εδώ εφαρμόζεται το ‘o χρόνος είναι χρήμα’.
Τέλος, υπάρχει μια κόκκινη γραμμή που δεν πρέπει να ξεπεράσουμε. Προσιτή στέγη δεν σημαίνει «φθηνή» στέγη χαμηλής ποιότητας. Η προσιτότητα δεν μπορεί και δεν πρέπει να συνεπάγεται υποβιβασμό στον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό. Εξού και προτείναμε στην Πολιτεία να διενεργήσει αρχιτεκτονικό διαγωνισμό μικρής διάρκειας για τις 500 μονάδες προσιτού ενοικίου που εξήγγειλε πως θα υλοποιήσει το Υπουργείο Εσωτερικών.
Το ΕΤΕΚ δεν περιορίζεται στη διαπίστωση του προβλήματος. Καταθέτουμε ρεαλιστικές λύσεις που βασίζονται στην τεχνική γνώση, στον πολεοδομικό σχεδιασμό, στην οικονομική λογική και στη διεθνή εμπειρία. Καλούμε την Πολιτεία, την τοπική αυτοδιοίκηση, τον κατασκευαστικό τομέα και τους κοινωνικούς εταίρους σε μια συνεκτική, μετρήσιμη και μακράς πνοής στρατηγική. Η προσιτή στέγη δεν θα προκύψει από ένα μέτρο, ούτε από μια εξαγγελία. Θα προκύψει από συνδυασμό εργαλείων, κανόνων και κινήτρων που ευθυγραμμίζουν την αγορά με τις πραγματικές ανάγκες της κοινωνίας.
*Πρόεδρος ΕΤΕΚ
* το άρθρο αυτό βασίζεται στις επικαιροποιημένες προτάσεις που κατέθεσε το ETEK στον ΟΟΣΑ τον Ιανουάριο του 2026, στo πλαίσιo του έργου τεχνικής βοήθειας «Design and implementation of affordable housing models and policies».